太东红树湾悦府备案名：红树湾悦府

红树湾悦府由惠州市太东地产有限公司、惠州市大亚湾东邦工贸有限公司共同开发建设。这两家公司，均为惠州太东集团旗下企业。

惠州太东集团始创于1992年2月，是大亚湾区成立较早、规模较大的民营企业之一。通过20多年发展，目前太东集团产业涉及地产、建材、资源、供应链、金融、投资六大领域，拥有全资、控股、参股企业40多家，其中地产开发公司致力于发展为服务惠湾地区大型的城市运营商，形成立足惠州，布局北京、广州、深圳和港澳地区多地联网协同发展的产业格局，在惠湾片区有大量储备用地。

近年来，太东集团参与开发的楼盘多为与碧桂园、星河、万科等品牌房企合作开发形式，主要合作项目有碧桂园太东公园上城、碧桂园太东天樾湾、惠州星河丹堤南区（天睿组团）等。此外，太东还与万科在惠阳秋长联合开发太东万科四季花城项目。

此外，太东地产在惠湾地区还独立开发了太东时尚岛、太东明月湾、太东天地花园、太东高地、太东棕榈泉、太东财富广场等住宅及商业项目。

 项目整体区位及交通

红树湾悦府，位于大亚湾中心区北片区。这个片区西接大亚湾西区，往西北可去往惠阳淡水城区，往南连接澳头滨海小镇，往东则去往石化区和霞涌黄金海岸旅游带。

项目处在大亚湾中心区楼盘分布集中区，北侧邻近灿邦国际、金沙世纪城、新华联广场、新力东园、德丰凯旋城，西侧为虎头村、岩前移民村等原住民居住区，东北侧则有新天名苑、德洲中心城、康汇花园等社区，东侧隔着红树林湿地公园则有枫丹白鹭园、红树东园等社区。

项目周边有多个休闲公园及市政单位，如东侧紧邻红树林湿地公园，西侧紧挨虎头山公园，南侧为淡澳河河岸公园景观，正北侧和东北侧则分别有惠民市政广场和大亚湾文体中心配套，大亚湾管委会、大亚湾财政局等行政单位也正处在项目东北侧。

区域交通

大交通方面，周边覆盖有惠深沿海、惠大、深汕三条高速路相互连通，交通网络便利。从项目出发可由距离最近的惠州港入口进入惠大高速，北行通往惠城区方向；或由澳头收费站经惠深沿海高速通往深圳、惠东等地。

在区位交通图中可以看到，大亚湾中心区北片区的交通由中兴北路、石化大道、中兴中路和中兴三路、中兴五路等构成了纵横交错的路网，与大亚湾西区、澳头片区及惠阳淡水、石化区等地区的交通对接上比较便利。

【自驾】从深圳自驾可选择惠深沿海高速，在澳头出口下高速，沿石化大道右拐转中兴中路可直达项目；或选择沈海高速在淡水出口下，沿人民路—大亚湾大道转石化大道转中兴中路抵达。

【轨道交通】距离项目最近的轨道交通为厦深高铁惠州南站，实际行车距离约为9公里，行车*约15-20*。附近暂无地铁规划，规划中的深圳地铁14号线惠州段、惠州轨道1号线站点，距离项目都较远。

另外就是目前利好频传的深大城际轨道建设及规划，已经比较大概率确定的大亚湾站将设在惠大铁路大亚湾货运站，距离项目约3公里左右；目前深大城际深圳段确定今年年底前动工建设，惠州段将设3个站点，目前正在进行前期评估规划阶段。

【公交】紧邻项目，有3处公交站比较近，一处是项目近旁的中兴中路上的红树林公园站（经过公交线为大亚湾128路A线、大亚湾202路、大亚湾203路、大亚湾206路A线、大亚湾209路、大亚湾312路、大亚湾368路、深惠1线），一处是中兴中路的大亚湾管委会/管委会侧门站（经过公交线为大亚湾128路A线、大亚湾128路B线、大亚湾203路、大亚湾368路、深惠1线、大亚湾312路），一处是东侧中兴南路上的大亚湾税务局站（经过公交线为大亚湾209路、大亚湾128路B线、大亚湾202路、大亚湾206路A线）。通过这些公交线，可通往大亚湾西区、澳头、霞涌、惠阳淡水等地。

根据大亚湾中心区北区控规图可以看到，该片区主要以居住、商业、行政、文体教育、绿地用地为主，工业用地占比很少，这也奠定了片区以行政、商务、生态、居住为主的城市发展方向。根据控规图城市建设用地比例，居住用地占32.89%，道路与交通设施用地占22.91%，绿地与广场用地占27.50%，工业用地仅占1.79%。

航拍图解

上区位航拍图，更直观感受项目周边的状况。

项目北侧为部分原住民社区和市政惠民广场，东侧*红树林湿地公园，东北侧为大亚湾管委会和大亚湾文体中心，西侧为虎头山公园，南侧紧邻淡澳河沿岸景观，可以说被大亚湾中心区最核心的生态资源和市政资源环抱。北侧、东北侧和西北侧，有众多已入住的成熟社区，以及5-6个在建在售的商品住宅项目。

东侧，紧挨大亚湾重金打造的*红树林湿地公园。可以看到，这里的淡澳河即将入海，咸淡水相融的水质及气候水土，形成了两岸迷人的红树林湿地独有景观，生长着白鹭等对生态环境要求较高的动植物。

项目往南，淡澳河南岸，则是大家熟知的南方滨海小镇澳头。这里有着悠久的南粤渔村文化和海防历史，也是大亚湾重要的原住民聚居区，有良好的山海林湖岛环境。此外，这里还有着惠州重要的海港——惠州货运港。

从大亚湾中心区最北侧往南看，可以看见大亚湾中心区北区的全貌。

项目往西，则是大亚湾西区方向，往西北还可远眺惠阳淡水城区。

项目配套

①内部配套

项目东北角规划建设一栋4层高独立商业体，预计销售期内将作为营销中心使用，之后将会作为社区商业。此外，按照项目公布的商业建筑面积9747.13㎡这一信息，以及目前公示的鸟瞰效果图来看，项目社区外围还将建设部分底层商业。


项目西南角，靠近淡澳河一侧，规划建设12班幼儿园和18班小学，是社区内的重要教育配套。

②外部配套

中心区是大亚湾区行政、经济、文化及商业综合性区级中心和多元化现代服务业聚集区，大亚湾区行政职能部门基本都聚集在此。

大亚湾有着丰富的自然山水景观休闲资源，以及人文景观，中心区北区也不例外。北侧的狮子庵城市郊野公园、亚公顶森林公园，西侧的板障岭森林公园、在建的大亚湾儿童公园，东侧及南侧的大亚湾文体中心、红树林湿地公园、虎头山公园、市政惠民广场等，以及澳头片区的南蛇岭公园、滨海公园等，组成了较为立体丰富的文化娱乐休闲体系。此外，外围的小桂湾、霞涌黄金海岸等热门旅游景点，距离项目也只需要30*左右*。

主要商业配套方面，有南部澳头片区的沃尔玛商超，或沿中兴北路西行的灿邦新天地和万达广场。此外，项目西北侧的金沙世纪城自配商业金沙商业街，目前也已在招商阶段，部分餐饮店已开业，全面开业后将成为片区内重要的商业配套。周边目前比较成熟的自然商圈，位于项目西侧的岩前移民村内。

教育配套方面，目前是中心区北区的短板，目前距离项目较近的育英学校、黄鱼涌小学等都是当地村落发展起来的学校，西北侧的澳头二小刚刚开办不久；比较成熟和优质的教育资源集中在项目南向的澳头片区，如澳头一小、澳头实验学校、大亚湾一中等。

医疗配套方面，最重要的资源就是项目北侧的中山大学惠亚医院，这也是大亚湾*一所三甲医院。此外，澳头片区的大亚湾开发区医院、西北侧的大亚湾西区医院，以及周边黄鱼涌村社区配套的黄鱼涌卫生站，构成了另一级别医疗保障。

项目总体规划

红树湾悦府总占地面积为162921.00㎡ ，总建筑面积571934㎡ ，计容建筑面积432510.40㎡ ，住宅建筑面积约410140.91㎡，商业建筑面积9747.13㎡，社区公共管理用房372.26㎡，物业管理用房379.49㎡。

项目由24栋高层建筑组成，包括1栋商业楼、20栋22-33层高层住宅及3栋48层超高层住宅，另外还配套了一个12班幼儿园和一个18班小学。项目总户数约2472户，地面停车位67个，地下机动车位约4291个，容积率 2.80，建筑密度25.00%，绿地率 30.00%。整个项目规划范围采用“一轴三院”的规划布局，一条南北向主要景观轴线；项目采用组团围合的布局方式，组团中间形成组团中心花园，串联3个组团花园。

24栋楼体中，1#栋商业为4层、2#栋23层、3#-6#栋33层、7#-9#栋31层、10#-11#栋23层、12#-13#栋31层、14#-16#栋48层、17#栋29层，18#-20#栋31层、21#-22#栋23层、23#-24#栋24层，地下室为2层。18班小学的风雨操场为2层，小学主体教学楼5层；幼儿园3层。整体社区住宅楼的高度，东侧和南侧较低，向北、向西逐步升高，且学校都设计在社区西南角，这样的设计利于整个社区可以更好地获得东侧红树林湿地公园以及南侧淡澳河地景观资源。

目前项目的工程建设进度情况，向大家汇报一下：

项目分为南北两个工地同时施工，分别由惠州市太东地产有限公司、惠州市大亚湾东邦工贸有限公司分别使用不同的施工建设单位建设南侧和北侧工程。

北侧工地明显建设进度较快，目前1#商业楼、2#栋住宅、3#栋住宅，4#栋住宅、6#栋住宅、8#栋住宅、9#栋住宅均已出地面，其中8#栋刚出地面，9#栋建到12层以上，其余楼栋建设到4-7层高左右；5#栋、10#栋正在进行基坑作业。南侧工地相比进度较慢，只有23#栋在进行基坑作业。

按照这个建设速度，北侧地块的住宅产品，可以在下半年达到入市预售的条件，即建设到楼体2/3，就可以申请预售。

再发一张近一点的航拍图，看看目前的进度。

综合点评

优势：项目所在片区为大亚湾的行政中心区，大亚湾区行政机构聚集地，也是未来规划中成熟完善的商务中心区、宜居生活大社区，周边工业配套很少，且城市面貌在大亚湾整体而言，是最有城市街道感觉的片区。

项目周边有红树林湿地公园、虎头山公园、狮子庵城市郊野公园、澳头滨海公园等自然景观和惠民广场、大亚湾文体中心等休闲配套，未来入住可享受区域内成熟文娱休闲配套。

项目本身体量较大，配有商业、幼儿园、小学。


劣势：整个大亚湾中心区北区，目前都缺乏成熟的大型商业购物中心，以及较优质的中小学教育资源，这是片区目前最大短板。

该片区没有深圳地铁14号线惠州段及惠州1号线规划站点，但有深大城际大亚湾站点规划利好。

目前片区整体入住人口偏少，人气不足。

户型分析 

目前还未获得项目的户型资料，无法分析。不过，按照片区其他楼盘的情况，以及这个项目大致的定位，项目的主力户型面积段应该是80-120㎡左右的3-4房，或许还有少量80㎡以下的两房户型，以及120㎡以上的大四房或五房户型。