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2018年03月07日更新

碧桂园十里银滩备案名:碧桂园十里银滩维港湾花园

参考均价:待定
品质住宅综合体海滨住宅大型社区容积率低带装修
户型:三房(6)、四房(2)全部户型
类型:商品住宅总房源:7360车位数:6010
开发商:惠东碧桂园房地产开发有限公司

项目地址:亚婆角海滨旅游度假区(广惠高速海湾大桥管理中心出口往右1公里)地图查看

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碧桂园十里银滩A户型
A户型 三房 102㎡-103㎡

户型:三室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

碧桂园十里银滩B户型
B户型 四房及以上 132㎡-134㎡

户型:四室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

碧桂园十里银滩C户型
C户型 三房 118㎡

户型:三室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-05-31

十里银滩五期维海港,位于惠东巽寮湾亚婆角滨海度假区。亚婆角原名 “阿婆角”。1988年开发时,当地的客家话“亚”与“阿”同音,遂改名为亚婆角。

维海港在十里银滩早期项目,即主要是一期和三期的东侧,最近的直线距离约600来米。

项目之间没有建筑延续,而是隔山相离,类似于二期山林海与十里银滩“大本营”之间的关系。由于维海港建设初期,道路等配套还在建设、完善中。

 

如果从十里银滩梵高的海用直线测量到最新一期的维海港,横跨距离达到约4.8公里。

相当于从深圳车公庙地铁站沿着深南大道,走到接近华强路站的中心公园。

 

十里银滩在2009年开疆拓土,2011年7月底一期海景房项目面市(那时真的是面朝大海)。由此开始了7年的不断扩容生长,而且每一年从不间断,都有新产品入市,搅得惠湾沿海市场无人不知其貌,成为当前惠湾旅游度假的首选之地之一。

 

事实上,十里银滩给人的首要印象就是“旅游度假”,一期已开始配建五星级度假酒店、风情商业走廊、酒吧街、美食街、游艇俱乐部、水上乐园等系列度假设施。

 

经过多年的成熟开发,每到5-10月夏热天的双休日及节假日,十里银滩都凭着其相对成熟的度假环境,吸引着一批批深圳客前来看海、耍水。

 

 

跟度假人群一样,早先的十里银滩的购买主力军绝大部分是深圳客。一期刚开的是时候,数据显示,深圳客占到了约7成。

十里银滩大本营开发得七七八八后(所谓的大本营就是其酒店所在的一片区域,1-3期一带),就转移到了梵高的海。

 

梵高的海跟十里银滩其它产品有很大的不同之处是,它跟华润小径湾一块位于大亚湾区,而十里银滩的大部分区域都在惠东县,分属两个行政区域。梵高的海从2016年8月开始销售公寓,到去年2017年9月推出最后一批。

到了今年,五期维港湾就成为十里银滩的主打产品。

 

前面说到十里银滩从2011年一期新品入市,到今年五期维港湾,大体已经跨越了7年之久。

从最初给人的滨海度假产品,逐渐渲染上了山海景观居住社区的调性。

维港湾的首批主推户型,以建面89-134㎡的家庭住房的主流面积段为主。

正在建设中的维港湾,依山势而建,面朝大海:

 

交通配套

所以,相对独立于十里银滩大本营(酒店一带)的维港湾,是以居家大社区的面貌亮相,几乎所有的配套都将重新确立,一一突破。

包括小环境下的交通配套。老牛在上个月去项目踩盘的时候,项目南面滨海路正在扩建修建,看上去还是一篇泥泞。

滨海路是目前项目连接大本营的必经之路,行车距离最近的也需约1.2公里左右,对于步行来说,远大于该距离往返,其实不那么舒适。

后期有可能会开辟新的通道,从社区中部延伸出来,东西走向直接连接滨海路。

 

而外部交通环境,和滨海湾区其它物业大体都是一样的,沿海而建,依山布局的滨海物业,以狭长带状布局,深惠高速串联通过。

如果从深圳市区出发,基本上就这么走:

①由深汕高速转广惠高速,从【亚婆角】高速收费站下;
 
②由大梅沙转盐坝高速—惠深沿海高速,到【小径湾】高速收费站下。

 

其它的配套主要集中在十里银滩大本营,其中包括:

医疗配套:中惠社区医院、CP长者屋(居家医疗健康城)

教育配套:社区幼儿园(维港湾39栋,在建);碧桂园十里银滩学校,纯民办、全寄宿,2015年已开学。

学校分国际部和国内部两个学部,位于二期山林海的东北面,离维港湾有一定的距离,约3公里左右。

国际部有幼儿园、小学、中学、大学预科,实施十五年一贯制IB国际教育;
国内部有幼儿园、小学、初中,实施十二年一贯制双语教育。

 

商业配套:大本营社区内万田超市、商业街、酒吧街、海鲜市场……合计约13万㎡

同时,维港湾社区内规划有合计约2万㎡的社区商业,主要位于1栋、2栋、7栋和13栋裙楼。

 

休闲配套:作为滨海社区兼度假物业,当然少不了亲水的休闲配套。

大本营内有无边际泳池、恒温泳池、十里绵延沙滩、亿年稀缺礁石公园,以及游艇码头、情侣绿道等相关配套。

还有约1800㎡的体育馆,集篮球场、羽毛球场,乒乓球场等于一体,场馆内同时还将设有贵宾室、热水淋浴区、休闲区、体育用品区,运动环境较为舒适。

维港湾所在的亚婆家度假区已有原生沙滩,后期有望和项目整体融合。

网友@实话实说ABC的供图:

 

更新时间:2018-06-04

1,维港湾占地面积约35万㎡,总建面约108万㎡,是个相当庞大的半山面海的大型居住社区;

2,容积率2.6,数值看,舒适度应该不错;

3,由于社区沿山势而建,从海边至山腰梯级而上,最高楼层的整体海拔近200米,高度落差可能能够为后排部分建筑及楼层带来更好的视野;

4,社区内的大部分楼宇规划为33-34层,2梯4户及2梯6户的梯户配比,多少为2梯4户;

5,车位比1:0.82,欠缺了点;

6,预计2020年底带装修交房,物管费可能定为2.6元/㎡。

 

7,维港湾社区分为大小两个地块,其中:

小地块为1-6栋住宅(无4栋),在大地块的西侧,规模较小;

大地块为1-38栋住宅及39栋幼儿园。

 

8,维港湾首推的是小地块的2栋,和大地块的3栋、7栋,共约608套房源。

 

9,主推建面是89-134㎡的3-4房,具体户型建面有89/101/103/110/118/120/134㎡。其中:

小区2栋,分为1、2两单元,均为2梯4户,建面为102、118、134㎡
大区3栋,2梯4户,建面为89、110、120㎡
大区7栋,2梯6户,建面为101、130㎡

 

10,维港湾所有的户型,客厅朝向均为南向,或偏南向。依靠地势落差,和楼宇的错落布局,应该有不少朝向能看得到海景(哪怕是边角)。

 

建设中的维港湾:

 

不利因素分析

1,维港湾与十里银滩大本营之间隔着山体和一排非本社区的建筑,有不少违法建筑。两者中间隔着未被开发的绿地山坡,暂时不清楚该地的具体规划;

2,维港湾是十里银滩大本营相对独立的大型社区,后期开发会对山体进一步侵蚀,规模较大,前期的项目可能会受到小区自身建设带来的各方面影响;

3,作为以居住社区为主打的家庭海景房,交通配套稍弱。


综述:

1,维港湾是十里银滩相对独立的,以海景房和山景房为卖点的,以家庭居住为主打户型的大型社区,定位不仅仅是滨海度假项目;

2,社区大有大的前期烦恼,后续开发工程规模较大,影响前期项目的居住感;

3,相对独立的大型社区,与大本营相隔有一定的距离,但基本配套问题不大,社区自身有商业、幼儿园、以及亚婆角原生态沙滩等配套;

4,户型实用率不错,带装修价格也是和目前大多滨海物业相仿,各有秋千。但以居住为主导的大社区,对于深圳置业者来说,自住不现实,投资需谨慎。

更新时间:2018-06-04

户型分布及简析

1,整体来说吧,基本上朝向都为南向或偏南向,能够看海。

首推的产品中,小区2栋和大区7栋是直面大海,视野开阔,对海景资源比较在意的,这两栋前排单元可以作为首选,但是,建筑面积为101㎡起步。

而小户型面积,如建面89㎡的仅分布在大区3栋。大区3栋其实也能看海,但距离海岸线稍有距离,且视野不算太纯粹,但中高层没多大影响。

2,实用率来说,整体实用率不错,有一定的赠面,大体能得到85%左右的实用面积。

3,户型格局方正,动静分区合理,点式分布,均好性不错。

4,注意大区7栋的朝向比较多元,且可能存在单元之间的视线干扰。


A户型 建面约102-103㎡ 2+1房2厅2卫

位于小区2栋的南面第一排01、02房。

 

B户型 建面约132-134㎡ 4房2厅2卫

位于小区2栋的第二排边角位。

 

C户型 建面约118㎡ 3房2厅2卫

位于小区2栋第二排的夹心位。

 

D户型 建面约89-90㎡ 2+1房2厅1卫

实际上可做3房,位于大区3栋的南面前排。

 

E户型 建面约119-120㎡ 3房2厅2卫

位于大区3栋的04号房。客厅和卧室共享6.9米长的朝山+海阳台是该户型比较突出的亮点。

 

F户型 建面约110㎡ 3房2厅2卫

位于大区3栋03号房。跟E户型相对,但户型结构差别挺大的,注意甄选。

 

H户型 建面约130㎡ 4房2厅2卫

跟E户型类似,可以理解为放大版的E户型,阳台更是达到了7.6米的开间。稍微可惜不是直面朝海。位于大区7栋后排的05、06号房。

 

更新时间:2018-06-04

周边竞品和价格分析

十里银滩一期开盘折扣前的均价大致5500元/㎡起步,其中山景住宅5500-6000元/㎡,折后约4100元/㎡。

但是,精装海景住宅和精装公寓的价格,折扣前达到了10000-15000元/㎡,这个价格如今看来令人咋舌。

7年后的今时今日,惠湾片区被限价调控,十里银滩将售最新一期的维港湾,预计价格和7年前的精装海景房差不多,约14000元/㎡左右,而且带智能家居系统精装交房。



维港湾主推的是家庭居住户型,其实跟滨海沿岸的度假型社区,存在错位的发展定位,这也是十里银滩从度假转大社区居住的又一例证。不过相对独立的社区,需要较长的周期发展完善,

 

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