碧桂园十里银滩备案名：碧桂园十里银滩维港湾花园

十里银滩五期维海港，位于惠东巽寮湾亚婆角滨海度假区。亚婆角原名 “阿婆角”。1988年开发时，当地的客家话“亚”与“阿”同音，遂改名为亚婆角。

维海港在十里银滩早期项目，即主要是一期和三期的东侧，最近的直线距离约600来米。

项目之间没有建筑延续，而是隔山相离，类似于二期山林海与十里银滩“大本营”之间的关系。由于维海港建设初期，道路等配套还在建设、完善中。

如果从十里银滩梵高的海用直线测量到最新一期的维海港，横跨距离达到约4.8公里。

相当于从深圳车公庙地铁站沿着深南大道，走到接近华强路站的中心公园。

十里银滩在2009年开疆拓土，2011年7月底一期海景房项目面市（那时真的是面朝大海）。由此开始了7年的不断扩容生长，而且每一年从不间断，都有新产品入市，搅得惠湾沿海市场无人不知其貌，成为当前惠湾旅游度假的首选之地之一。

事实上，十里银滩给人的首要印象就是“旅游度假”，一期已开始配建五星级度假酒店、风情商业走廊、酒吧街、美食街、游艇俱乐部、水上乐园等系列度假设施。

经过多年的成熟开发，每到5-10月夏热天的双休日及节假日，十里银滩都凭着其相对成熟的度假环境，吸引着一批批深圳客前来看海、耍水。

跟度假人群一样，早先的十里银滩的购买主力军绝大部分是深圳客。一期刚开的是时候，数据显示，深圳客占到了约7成。

十里银滩大本营开发得七七八八后（所谓的大本营就是其酒店所在的一片区域，1-3期一带），就转移到了梵高的海。

梵高的海跟十里银滩其它产品有很大的不同之处是，它跟华润小径湾一块位于大亚湾区，而十里银滩的大部分区域都在惠东县，分属两个行政区域。梵高的海从2016年8月开始销售公寓，到去年2017年9月推出最后一批。

到了今年，五期维港湾就成为十里银滩的主打产品。

前面说到十里银滩从2011年一期新品入市，到今年五期维港湾，大体已经跨越了7年之久。

从最初给人的滨海度假产品，逐渐渲染上了山海景观居住社区的调性。

维港湾的首批主推户型，以建面89-134㎡的家庭住房的主流面积段为主。

正在建设中的维港湾，依山势而建，面朝大海：

交通配套

所以，相对独立于十里银滩大本营（酒店一带）的维港湾，是以居家大社区的面貌亮相，几乎所有的配套都将重新确立，一一突破。

包括小环境下的交通配套。老牛在上个月去项目踩盘的时候，项目南面滨海路正在扩建修建，看上去还是一篇泥泞。

滨海路是目前项目连接大本营的必经之路，行车距离最近的也需约1.2公里左右，对于步行来说，远大于该距离往返，其实不那么舒适。

后期有可能会开辟新的通道，从社区中部延伸出来，东西走向直接连接滨海路。

而外部交通环境，和滨海湾区其它物业大体都是一样的，沿海而建，依山布局的滨海物业，以狭长带状布局，深惠高速串联通过。

如果从深圳市区出发，基本上就这么走：

①由深汕高速转广惠高速，从【亚婆角】高速收费站下；
 
②由大梅沙转盐坝高速—惠深沿海高速，到【小径湾】高速收费站下。

其它的配套主要集中在十里银滩大本营，其中包括：

医疗配套：中惠社区医院、CP长者屋（居家医疗健康城）

教育配套：社区幼儿园（维港湾39栋，在建）；碧桂园十里银滩学校，纯民办、全寄宿，2015年已开学。

学校分国际部和国内部两个学部，位于二期山林海的东北面，离维港湾有一定的距离，约3公里左右。

国际部有幼儿园、小学、中学、大学预科，实施十五年一贯制IB国际教育；
国内部有幼儿园、小学、初中，实施十二年一贯制双语教育。

商业配套：大本营社区内万田超市、商业街、酒吧街、海鲜市场……合计约13万㎡

同时，维港湾社区内规划有合计约2万㎡的社区商业，主要位于1栋、2栋、7栋和13栋裙楼。

休闲配套：作为滨海社区兼度假物业，当然少不了亲水的休闲配套。

大本营内有无边际泳池、恒温泳池、十里绵延沙滩、亿年稀缺礁石公园，以及游艇码头、情侣绿道等相关配套。

还有约1800㎡的体育馆，集篮球场、羽毛球场，乒乓球场等于一体，场馆内同时还将设有贵宾室、热水淋浴区、休闲区、体育用品区，运动环境较为舒适。

维港湾所在的亚婆家度假区已有原生沙滩，后期有望和项目整体融合。

网友@实话实说ABC的供图：

1，维港湾占地面积约35万㎡，总建面约108万㎡，是个相当庞大的半山面海的大型居住社区；

2，容积率2.6，数值看，舒适度应该不错；

3，由于社区沿山势而建，从海边至山腰梯级而上，最高楼层的整体海拔近200米，高度落差可能能够为后排部分建筑及楼层带来更好的视野；

4，社区内的大部分楼宇规划为33-34层，2梯4户及2梯6户的梯户配比，多少为2梯4户；

5，车位比1：0.82，欠缺了点；

6，预计2020年底带装修交房，物管费可能定为2.6元/㎡。

7，维港湾社区分为大小两个地块，其中：

小地块为1-6栋住宅（无4栋），在大地块的西侧，规模较小；

大地块为1-38栋住宅及39栋幼儿园。

8，维港湾首推的是小地块的2栋，和大地块的3栋、7栋，共约608套房源。

9，主推建面是89-134㎡的3-4房，具体户型建面有89/101/103/110/118/120/134㎡。其中：

小区2栋，分为1、2两单元，均为2梯4户，建面为102、118、134㎡
大区3栋，2梯4户，建面为89、110、120㎡
大区7栋，2梯6户，建面为101、130㎡

10，维港湾所有的户型，客厅朝向均为南向，或偏南向。依靠地势落差，和楼宇的错落布局，应该有不少朝向能看得到海景（哪怕是边角）。

建设中的维港湾：

不利因素分析

1，维港湾与十里银滩大本营之间隔着山体和一排非本社区的建筑，有不少违法建筑。两者中间隔着未被开发的绿地山坡，暂时不清楚该地的具体规划；

2，维港湾是十里银滩大本营相对独立的大型社区，后期开发会对山体进一步侵蚀，规模较大，前期的项目可能会受到小区自身建设带来的各方面影响；

3，作为以居住社区为主打的家庭海景房，交通配套稍弱。

综述：

1，维港湾是十里银滩相对独立的，以海景房和山景房为卖点的，以家庭居住为主打户型的大型社区，定位不仅仅是滨海度假项目；

2，社区大有大的前期烦恼，后续开发工程规模较大，影响前期项目的居住感；

3，相对独立的大型社区，与大本营相隔有一定的距离，但基本配套问题不大，社区自身有商业、幼儿园、以及亚婆角原生态沙滩等配套；

4，户型实用率不错，带装修价格也是和目前大多滨海物业相仿，各有秋千。但以居住为主导的大社区，对于深圳置业者来说，自住不现实，投资需谨慎。

户型分布及简析

1，整体来说吧，基本上朝向都为南向或偏南向，能够看海。

首推的产品中，小区2栋和大区7栋是直面大海，视野开阔，对海景资源比较在意的，这两栋前排单元可以作为首选，但是，建筑面积为101㎡起步。

而小户型面积，如建面89㎡的仅分布在大区3栋。大区3栋其实也能看海，但距离海岸线稍有距离，且视野不算太纯粹，但中高层没多大影响。

2，实用率来说，整体实用率不错，有一定的赠面，大体能得到85%左右的实用面积。

3，户型格局方正，动静分区合理，点式分布，均好性不错。

4，注意大区7栋的朝向比较多元，且可能存在单元之间的视线干扰。


A户型 建面约102-103㎡ 2+1房2厅2卫

位于小区2栋的南面第一排01、02房。

B户型 建面约132-134㎡ 4房2厅2卫

位于小区2栋的第二排边角位。

C户型 建面约118㎡ 3房2厅2卫

位于小区2栋第二排的夹心位。

D户型 建面约89-90㎡ 2+1房2厅1卫

实际上可做3房，位于大区3栋的南面前排。

E户型 建面约119-120㎡ 3房2厅2卫

位于大区3栋的04号房。客厅和卧室共享6.9米长的朝山+海阳台是该户型比较突出的亮点。

F户型 建面约110㎡ 3房2厅2卫

位于大区3栋03号房。跟E户型相对，但户型结构差别挺大的，注意甄选。

H户型 建面约130㎡ 4房2厅2卫

跟E户型类似，可以理解为放大版的E户型，阳台更是达到了7.6米的开间。稍微可惜不是直面朝海。位于大区7栋后排的05、06号房。

周边竞品和价格分析

十里银滩一期开盘折扣前的均价大致5500元/㎡起步，其中山景住宅5500-6000元/㎡，折后约4100元/㎡。

但是，精装海景住宅和精装公寓的价格，折扣前达到了10000-15000元/㎡，这个价格如今看来令人咋舌。

7年后的今时今日，惠湾片区被限价调控，十里银滩将售最新一期的维港湾，预计价格和7年前的精装海景房差不多，约14000元/㎡左右，而且带智能家居系统精装交房。



维港湾主推的是家庭居住户型，其实跟滨海沿岸的度假型社区，存在错位的发展定位，这也是十里银滩从度假转大社区居住的又一例证。不过相对独立的社区，需要较长的周期发展完善，