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2018年04月27日更新

惠州星河丹堤备案名:星河丹堤花园

参考均价:16000元/㎡房贷计算器
山水景观花园式小区大型社区容积率低
户型:二房(4)、三房(15)、四房(25)全部户型
类型:商品住宅总房源:9369车位数:19686
开发商:惠州阳光新都房地产开发有限公司

项目地址:惠州市惠阳区淡水星河东七路1号(亚公顶国家森林公园旁)地图查看

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楼盘活动

惠州星河丹堤1栋01户型
1栋01户型 四房及以上 86㎡

户型:四室二厅一厨一卫

户型解读:纯南朝向空间,从容生活美学;南北双阳台,对接清风自然;人文动静分区,馨香气质涵养;高赠送多空间,拓展生活格局。

暂无

参考总价

惠州星河丹堤1栋02户型
1栋02户型 四房及以上 86㎡

户型:四室二厅一厨一卫

户型解读:尊享动静分区,倍增生活趣味;三开间南朝向,全明多维境界;舒适干湿分离,健康生活理念;高赠送多空间,延展生活享受。

暂无

参考总价

惠州星河丹堤1栋03户型
1栋03户型 四房及以上 108㎡

户型:四室二厅一厨二卫

户型解读:南北通双阳台,鲜氧清风入户;主卧独立卫浴,专享私密境界;豪华方正客厅,尊贵生活排场;四开间南朝向,尽显人生格局。

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-07-06

星河集团是我们深圳人非常熟悉的地产开发商,深惠两地一脉相承,两地相依,新房市场紧密度也越来越高。

惠州星河丹堤却是星河在惠州的开山之作。除此之外,星河自星河丹堤首批产品入市以来的7年里,甚少有新的拓展项目。近年来才开始陆续诞生了惠阳星河盛世以及惠东星河山海半岛。

可见星河在惠州市场是亦步亦趋的,不大像碧桂园那样激进。那么星河在每一个产品的打造上,可以说比较倾力,星河盛世的整体品质感也可看得出,是个相当不错的项目。

更新时间:2018-07-06

项目区位

惠州星河丹堤位于惠阳和大亚湾的接壤之处,实际上该项目横跨了惠州这两个区,即“一盘两区”,社区南部的一小部分地块位于大亚湾区。

如下图所示,天睿南北两区地块隶属于大亚湾区,学校及北侧的地块则是惠阳的。居住影响不大,社区仍然是一个相对的整体,但是对应的学区因行政区的不同而有异。

 

项目傍山而建,与周边形成相对独立的社区空间和景观属性,自成一体的感觉。

 

以下是去年3月时的航拍图,如今来看,变化还是挺大的。

东侧为500万㎡风田水库,与项目内湖丹悦湖相通。

 

东北面紧邻亚公顶森林公园,是附近市民登山休闲的热门地。惠州南站位于项目北面约2公里处。

 

北侧约1公里处为惠阳人民医院,为二级甲等公立医院,也是项目周边重要生活配套之一。西侧紧邻淡澳河,西北面为惠阳城区方向,人口密集。

 

南面的海惠花园为中海油员工社区,目前常住人口达两千余户,是周边常住人口最多的大型社区。淡澳河对面与碧桂园翡翠山隔河相望,沿河路西行可直通大亚湾中心区。

 

区域规划

楼盘所在的片区的概念炒作,目前来说,最主要的是临深,其次是粤港澳大湾区,再其次是惠州南站新城。

前两点就不赘言了,在此整理下何谓“南站新城”。

所谓的南站新城顾名思义是依托惠州南站的整体规划区域,该新城具体位于惠阳中心城区东部,惠阳区新桥片区内。

范围涵括北至白云路、东至惠大高速、西至淡澳河、南至亚公顶山的16.39平方公里内,比深圳前海还要大一些。

简单而言,就是包含了惠州南站新城规划区、亚公顶森林公园规划区两大区域。

 

南站新城的城区规划是以厦深铁路惠州南站客运枢纽、城市核心景观中轴线、古屋河都市景观、综合购物公园和现代物流园等项目为重点而构成,拉开了惠州南站新城建设空间框架。

南站新城概念图:

 

在产业定位方面,南站新城将形成3+1+1模式的产业体系。规划以软件和电子信息服务业、文化创意产业、供应链为支柱,生命健康产业为引领,现代商贸服务业为综合配套。

在基础建设方面,计划投资78亿元的城市配套PPP项目,已经被碧桂园拿下。

所谓的PPP项目,是指公私合营模式的项目,PPP即Public-Private Partnership(政府和社会资本合作),是公共基础设施中常见的项目运作模式。

南站新城的PPP项目包括:16条总长达3.7万米、总建设面积共计144万平方米的市政道路,可强力助推立体交通网络成型;

还将有包括1所九年一贯制学校、1所大型综合医院在内的基础配套设施;以及包括亚公顶森林公园升级改造工程、古屋河河道整治工程在内的诸多基础建设的升级改造工程。

 

但是实际进度十分缓慢,推进效率不高。目前南站新城片区主要在售楼盘为有惠州星河丹堤、碧桂园南站新城、惠阳雅居乐花园,均为惠湾片区关注度高,且超大体量、自身规划配套齐全的大社区。

实际上,星河丹堤是不在南站新城的圈地范围里的,而是紧邻南站新城的南面。对星河丹堤来说,南站新城的意义主要在于为片区带来完善的基础配套设施和商务、商业的发展,改变片区以纯居住为主的片区属性,转为产城融合一体化的新市镇。

 

 

交通环境

①厦深铁路:

在规划早期,南站新城的惠州南站才是星河丹堤最在意的基础配套,因为从该站穿行的是厦深铁路,一头对接的是深圳。

从惠州南站到深圳北站平日一天68个班次,列车的旅行时间约为28-43分钟,二等座20元。
从惠州南站到深圳坪山平日一天12个班次,列车的旅行时间约为10-21分钟,二等座7元。

站台之间的点对点的用时确实不错,掐点准,30-60分钟可以从惠州南到深圳。但是,从星河丹堤到惠州南站大概有2公里的距离,整体耗时需要再加30分钟左右。

那么,作为日常通勤考虑,星河丹堤跟大部分临深片区一样,如果往返深圳市区或大多数地方的时间成本大;如果往返坪山等周边区域通勤会妥些。

倘若是通过厦深铁路从惠州南站到深圳北再转乘地铁到工作地,无论是票价成本还是时间成本,都比较重。

 

②地铁14号线惠州段:
地铁14号线是深圳轨道交通网里的市域快线,今年已正式动工,预计2023年开通运营。线路从福田岗厦北到坪山沙田,全程用时预计50分钟。

14号线惠州段则是深圳地铁延伸至惠州的线路,规划设站5站,原本按照深圳的延长段审批,但受限了,需要惠州单独报批,以至于现在还未有实质开工动作,很难与深圳段同步通车。

与星河丹堤相关性比较大的站点是惠州段的惠州南站,顾名思义是国铁惠州南站的配套站点。
那么,前往地铁惠州南站的距离就跟国铁惠州南站的差不多,但能够节省国铁运营模式下的购票、安检、候车、班次较少等时间成本问题,也能减少到国铁深圳北后需出站再换乘地铁的问题。

因此,地铁14号线惠州南站通车,会真正给星河丹堤带来与深圳通勤的意义,届时,也会给项目更大的价值兑现。

示意图仅供参考:

 

③道路交通
从深圳出发到惠州星河丹堤,要不从沈海高速的坑梓或者淡水立交出高速,要不沿海高速转入大亚湾大道北上。

线路1:(澳头出口)沿海高速(盐坝高速)——大亚湾澳头出口——石化大道——大亚湾大道——开城大道——爱民路——星河东路——星河丹堤

线路2:(淡水出口)深汕高速淡水出口(左转)——人民路——爱民路——星河丹堤

但是如果从淡水立交下来,需要穿过淡水老城街区,路口多,拥挤路段多。平峰时段深圳大多区域过去1-1.5小时左右可以到达,但周末返深时一般都会严重塞车,路途时间需增加0.5-1个小时。

下图是从南山科技园到惠州星河丹堤的导航线路参考图:

 

周边配套

星河丹堤相对周边产品相对独立,且大多基础配套可由自身社区满足,但实际上由于靠近惠阳淡水城区,片区人气和配套相对成熟,多数配套要素均能满足。


①学区规划


由于惠州星河丹堤的地块横跨了惠阳和大亚湾两区,最直接受影响的就是学区划分。

在惠阳区地块内,所属学区是星河集团与惠阳区人民政府联合办学的公办学校,华南师范大学附属惠阳学校。该校已于2014年开学,是一所全新的新校,引入华师大管理模式,有一定的品牌效应,但出成绩还得看该校自身的发展情况。

学区内就星河丹堤一个楼盘,初中的学区亦是。

 

而大亚湾所属地块,即目前的天睿南、北两区组团,则属于西区第六小学学区内。初中主要对应的是大亚湾第三中学。

 

华南师范大学附属惠阳学校由于投入大,办学起点高,且积累了较好的社会口碑,目前所体现出来的学区的价值比大亚湾的要高些,对应的房源反映到房价上也较高些。

 

②医疗配套

除社区内规划有社康中心外,距离项目1公里内有惠州市第六人民医院,即南方医科大学附属惠阳医院,原惠阳区人民医院。三级综合医院,公立非营利性质。

淡水城区内还有一家大型的私立医院,惠阳三和医院。据说是中国首家民营综合性医院。

 

③商业配套

项目自身配建有社区型购物中心,即coco garden,在去年9月时开业。

商业总建面约4.2万㎡,是集品牌超市、巨幕影城、精品零售、主题餐饮、亲子教育等于一体的社区购物中心。以开放式街区的形式布局。

共有三层,引进了永辉Bravo、星河寰宇影城、屈臣氏等主力品牌。很好地弥补了该社区中端商业业态的缺失。

而社区内部分的底层沿街商铺也陆续有店铺开业,随着社区人流的提升,商业也丰富起来,能够形成良好的社区商业氛围。毕竟规划的居住人口摆在那。

 

④休闲配套

社区大,人车分流的管理不错,围绕中心湖设有环湖栈道,社区本身就是个相对安全且开阔的休闲点。

 

更新时间:2018-07-06

惠州星河丹堤位于惠阳淡水老城区和大亚湾西区的接壤之处,依托亚公顶森林公园及大坑水库(亦称“丹悦湖”)而建,所以楼盘社区内不少单元以山景、湖景为卖点。

项目首批产品在2011年10月入市,7年来社区不断向周边发展建设。按星河最新的说法,星河丹堤总占地面积约150万㎡,建面约260万㎡,总体量比一开始规划时增长了4成。
总建面相当于深圳的华润城(280万㎡),当然惠州星河丹堤的容积率要低得多。

 

作为巨无霸楼盘,整体分为9期进行开发建设,天璨是其第5期。

社区整体产品涉及面广,由别墅、小高层住宅、高层住宅组成,且不同住宅在规划的密度上和规模上有较明显的差异,分不同的组合入市,面对不同层次和需求的购房者。

图:来源于网络宣传

 

除住宅外,社区内还规划有底层沿街商铺、社区集中商业coco garden、华南师大附属惠阳学校、社团活动如太极社、舞蹈社等,某程度上社区内可谓应有尽有了。

按照星河的宣传,星河丹堤目前超万人居住,入住率超过60%。

图:来源于网络宣传

 

天璨组团位于大社区靠中的西侧。西侧与沿河路相邻,北侧是去年开业的社区购物中心coco garden,东侧临湖。

东侧的景观毫无疑问是天璨组团中最好的,看湖看别墅,景观视野开阔,建筑与自然景观相得益彰。并且,该组团可以说是惠州星河丹堤最后一批湖景新房产品。

 

天璨组团规划有8栋楼,率先推4栋和5栋,共290套房源。

户型为建面约78-125㎡的3-5房。具体的面积段有建面78/94/96/103/107/125㎡。

更新时间:2017-03-07

户型点评

 

选取了三个代表性户型进行点评,87㎡4房为南区新品中性价比最高的户型,2栋107㎡、109㎡与122㎡户型结构类似,可同做参考:


 

 

更新时间:2018-07-20

此次备案的是天粲组团的4、5栋。

 

4栋34栋,每层5户,户型为77-95㎡,价格区间为1.54-1.62万/㎡。

 

5栋33层,每层4户,户型为93-124㎡,价格区间为1.58-1.7万/㎡。

 

 

备案详情页

 

 

77㎡户型在4栋4、5号房,共64套房源,价格区间为1.57-1.62万/㎡。单价最高的房源在4栋33层5号房,单价最低的房源在4栋3层4号房(4栋2层只有3套房源)。(取样为4栋3层4号房)

 

 

77㎡户型图

 

 

78㎡户型在4栋2、3号房,共66套房源,价格区间为1.55-1.59万/㎡。单价最高的房源在4栋33层3号房,单价最低的房源在4栋2层2号房。(取样为4栋2层2号房)

 

 

78㎡户型图

 

 

95㎡户型在4栋1号房,共33套房源,价格区间为1.54-1.57万/㎡。单价最高的房源在4栋33层1号房,单价最低的房源在4栋2层1号房。(取样为4栋2层1号房)

 

 

95㎡户型图

 

 

93㎡户型在5栋3号房,共31套房源(5栋2层只有3套房源),价格区间为1.58-1.61万/㎡。单价最高的房源在5栋33层3号房,单价最低的房源3层3号房。(取样为5栋3层3号房)

 

 

93㎡户型图

 

 

102㎡户型在5栋1号房,共32套房源,价格区间为1.67-1.7万/㎡。单价最高的房源在5栋32层1号房,单价最低的房源在5栋2层1号房。(取样为5栋2层1号房)

 

 

102㎡户型图

 

 

106㎡户型在5栋2号房,共32套房源,价格区间为1.62-1.65万/㎡。单价最高的房源在5栋32层2号房,单价最低的房源在5栋2层2号房。(取样为5栋2层2号房)

 

 

106㎡户型图

 



124㎡户型在5栋4号房,共32套房源,价格区间为1.61-1.64万/㎡。单价最高的房源在32层4号房,单价最低的房源在2层3号房。(取样为5栋32层4号房)

 

 

124㎡户型图

 

 

总结



(1)此次备案的两栋产品中户型分类很多;


(2)4栋单价最高的房源在33层,5栋单价最高的房源在32层,两栋房源在楼层之间差价很小。

 

 

更新时间:2018-03-15

此次备案项目天赋系列V区6栋属于惠阳区域华附惠阳学校的学区.

 

  6栋34层分为两个单元,1-2层3户,其余每层4户共268套房源。户型为87/102/108/125-127㎡,价格区间为1.53-1.93万/㎡。

 

 

备案详情页

 

 

 

总结


  (1)6栋中,单价最高的房源在1层,单价最低的房源在2层;

  (2)6栋2单元1层的3套房源,单价都在1.8万/㎡以上;

  (3)125-127㎡房源的价格最低,套数最多。


 

 

 

更新时间:2018-01-19

此次项目备案天睿组团8栋,8栋34层高,1-2层为3户,3-34层为4户,共134套房源。户型为100/123㎡,价格区间为1.34-1.46万/㎡。

 

 

备案详情页

 

 

 

总结


  (1)8栋中单价最高的房源在33层,单价最低的房源在1层;

  (2)100㎡户型中1号房的价格高于2号房,123㎡户型中4号房的价格高于3号房。

 

 

 

更新时间:2018-01-05

此次备案项目天赋系列V区7栋属于惠阳区域拥有华附惠阳学校的学区.

 

7栋33层,分为两个单元,每层3户共194套房源。户型为124/140/163㎡。

 

 

备案详情页

 

 

总结


  (1)7栋单价最高的房源在1层;

  (2)2单元房源的价格高于1单元房源。

 

 

 

更新时间:2017-10-26

此次项目备案天睿组团6栋,6栋34层高,1-2层为3户,3-34层为4户,共134套房源。户型为100/108/123㎡,价格区间为1.33-1.44万/㎡。

 

 

备案详情页

 

 

 

总结


  (1)所有户型最贵的房源在33层。

  (2)100㎡户型套数最多,价格最高。

 

 

 

更新时间:2017-09-30

此次备案项目天赋系列V区8栋属于惠阳区域拥有华附惠阳学校的学区。

 

  8栋为30层高层,分为一、二两个单元,共备案176套房源。户型为125/140/163㎡,备案均价为1.61万/㎡。

 

 

备案详情页

 

 

总结


  (1)此次备案的天赋8栋均为大户型产品。

  (2)140㎡和162㎡单价最高的房源在1层,125㎡单价最高的房源再29层。

 

 

 

 

更新时间:2017-08-24

 

      此次备案项目天赋系列V区3栋和5栋属于惠阳区域拥有华附惠阳学校的学区。

 

  3栋和5栋均为34层高,共备案402套房源。其中3栋分为一、二两个单元,1层为3套房源,其余2-34层每层4套房源共268套房源。5栋1层3套房源,其余2-34层为4套房源共134套房源。备案户型为87/101-102/108/124-127㎡共4种户型,价格区间为

1.54-2万/㎡。

 

 

备案详情页

 

 

 

总结


  (1)4个户型中87㎡户型价格最高,108㎡价格最低。

  (2)3栋和5栋中2层房源的价格最低,1层房源的价格最高,33层房源的价格仅次于1层。

   



更新时间:2017-05-19


此次备案推出的是天赋V区4栋。天赋V区4栋分为1、2两个单元,两个单元均为34层,其中1-2层为每层3户,3-34层为每层4户,户型为102/108/125㎡共3种户型,均价为1.65万/㎡。天赋V区4栋属于华附惠阳学校的学区,属于惠阳地块。

 

两个单元的1-2层为每层3户。

 

 

(1)104㎡户型除去最贵的1单元1层2号房在1.88万/㎡,其余房源价格区间为1.57-1.67万/㎡

(2)108㎡户型除去最贵的1单元3层4号房在1.95万/㎡,其余房源价格区间为1.59-1.64万/㎡

(3)125㎡户型最贵房源与其他房源差距较小,且所有户型的最贵房源均在1层或者3层这样的低楼层,顶层34层价格略低于33层,其他楼层中,同户型房源的价格照楼层由低到高,依次递增。

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