牧云溪谷四期-云峯备案名：牧云溪谷花园

榕江地产总部位于深圳，在深圳开发有菁英趣庭、天御豪庭、碧水龙庭、漾福居和汇龙苑等楼盘，已奠定了一定的品牌知名度，而且位于宝安中心区，待入市的云玺锦庭，也吸引市场上不少高端置业者。

榕江地产随着地产发展大热的浪潮，在惠州开疆拓土，着手开发218㎡的牧云溪谷，同时也拿下惠州多个地块，在惠州也占得一席之地。

 

此外，在物业管理方面，沿用了榕江自己的物业公司汇景丰物业。

 

 

区位概况

①项目整体区位及交通

 

牧云溪谷位于惠州市惠阳区新圩镇，龙岗大道与长山路交汇处，地处龙岗坪地街道边缘，所在的长山路南侧就是坪山管辖范围，在项目的东南方向是惠阳区政府方向，往北进入新圩镇，往西是东莞地界。

 

置业顾问曾经骄傲的说他们有一部分绿化地块是属于深圳的，体现了“真临深”。

 

【自驾】目前可沿龙岗大道，驱车10-15分钟到达坪地中心区，30分钟左右可抵达龙岗中心城，此外，外环高速通车之后，真正实现了深圳的全线连同，可换乘深圳各大主干道直达市区。

 

【公交】项目有公交总站，目前已有B738路、862区间线，两条线路从项目出发，另外坪地六联路口，乘坐阳光6路，也可以直达社区，未来新圩逐步成熟，或增配有更多公交线路。

 

【地铁】目前项目周边并没有地铁，地铁3号线东延线，目前处于停工的状态，具体复工时间未知，其规划的终点站六联站，距离牧云溪谷约1-2公里左右。

 

沿龙岗大道和长山路交汇处往西上坡到达项目营销中心，左右是工业区，右边是牧云溪谷。

 

 

这是从路口出来，由长山路转龙岗大道南行进入深圳，牧云溪谷规划了几个路口，目前这条路最为便捷。

 

 

不仅可以乘坐公交换乘未来3号线延长线，新圩镇还预留了深圳地铁21号线线位，而且深惠城轨，未来还将在新圩镇设立站点，地铁和城轨无疑拉近了与市区的距离，形成半小时轨道交通城市圈。

 

 

②区域发展

 

新圩是惠阳区最大的镇，也是环大亚湾新区乃至惠州唯一一个同时与深圳、东莞交界的乡镇，早在2011年深莞惠三市就已在龙岗坪地、惠阳新圩、东莞清溪三地交界处，成立了“坪新清”产业合作示范区。并引进物联网业、新能源电动汽车、生物医药、电子信息等一批高科技企业，成为服务深莞惠、辐射粤东的珠三角经济合作示范区。

 

 

根据《惠州市惠阳区新圩镇南部新城控制性详细规划》（草案）（以下简称“《规划草案》”），新圩镇南部新城位于惠阳区新圩镇南部，毗邻深圳市龙岗区坪地国际低碳城，规划区东至深惠公路(G205)、西至新龙大道、南至镇域边界、北至清云路(规划)。

 

规划定位为“深惠门户”，规划地块以黄色居住为主，咖啡色部分则依然是保留了原有的产业用地，其中商业地块并不多，呈零星分布，街道面貌，在牧云溪谷、龙腾盛世等大盘楼盘相继崛起后，稍有改变，但区域的发展依然是任重而道远。

 

其中“坪新清”产业合作示范区将与坪地低碳城形成生活产业上的互融，国际低碳城总面积约53.4平方公里，开发分为坪地高桥片区选定的1平方公里区域作为核心启动区、5平方公里的拓展区和53平方公里全域示范区三个空间层次，规划均在深圳市龙岗区坪地街道行政辖区范围，目前正集中建设拓展区。

 

 

项目配套详解

 

牧云溪谷与临深的其它超级大盘相似，周边的镇区的配套相对薄弱，商圈、医疗等主要依靠深圳，或自身配建的一系列社区配套，而项目作为216万㎡建面的综合体大盘，自身规划的配套也是相当齐全，其引进的华中师范大学附属学校和自身配备的16万㎡商业街，显得尤为期待。

 

①商业配套 

项目紧邻深圳坪地和龙岗中心城，开车过去约10-20分钟左右，坪地街道上的商业能基本满足日常逛街购物，而龙岗中心城作为成熟的宜居行政中心，其商业种类能大大丰富购物的需求。

 

自身规划1.9万㎡玺悦酒店，5300㎡香缤谷商业街，16万㎡商业中心，营销中心将改为由开发商自己运营的酒店。

 

牧云MALL为四期规划，涵盖了影院、大型商超、休闲娱乐、儿童教育相关、餐饮百货、家居尚品、生活配套及社区便利等业态，是整个社区最为亮眼的商业规划，另外一期二期商业街，已有部分商业入驻，如华润社区超市及一些家装、教育等品牌。

 

 

香缤谷商业街（只租不售）

 

 

②教育配套

 

新圩镇划分为新圩中学、约场中学、华中师范大学附属惠阳学校等三个学区，其他镇、街道为“一镇（街道）一学区”。

 

其中华中师范大学附属惠阳学校，是牧云溪谷配建完工的，一站式的教育体验，应该算是项目最大的卖点之一，目前该学校已开学，招收牧云溪谷和周边学生。

 

作为教育大省湖北，其华师附属学校，一直都是省内追逐的名校，附属惠阳学校有传承一定的基因，但师资力量和后期生源升学率，还有待时间检验。

 

 

华中师范大学附属惠阳学校实景图

学校与四期之间仅隔了一个牧云MALL，从四期出发步行大约5-10分钟，就可以到达学校。

 

③文娱配套

 

项目自带1.6万㎡纳湖景观，还有风车花鼓、牧云田园（仅对业主开放）等，此外还规划有1.3万㎡主体公园，基本能满足百万社区文体娱乐需求。

 

 

④医疗资源

 

项目规划有社康医院，但暂不知道是否营业，而新圩镇上的医院并不是很好，如若生病还需要到坪地龙中，或建议在家中自备常规药品以防不时之需。

 

项目整体规划

 

牧云溪谷，占地约71万㎡，建面约216万㎡，分7期开发，是集山湖墅群、住宅，星级精品酒店、中心级商业MALL、双语学校、私家会所、运动公园等一站式配套于一体的百万综合大盘。

 

其中一期为别墅、二期为高层住宅，分别位于小区东南侧，已于前期开盘售罄；

 

三期别墅—悦溪郡，共216套，容积率为0.43，三期产品为约238-358㎡的联排、错层、双拼等，目前还有少量房源在售，户型建面约239-285㎡，单价在3-4万/㎡。

 

四期云峯，位于项目东北面，为二期云尚之后的升级之作，由14栋高层住宅组成，约2908户，户型建面约80-143㎡四至六房；

 

五期正在建设当中，分为南区和北区建设，北区全为高层住宅，南区除了住宅外还有一部分别墅产品，形成高低错落的别墅景观；

 

六期、七期，目前正在筹划当中，位于小区西北部，全为高层住宅；

 

综合来讲，整个社区配套齐全，规划分布错落有致，二、五、六、七期形成半包围的别墅景观，四期则距离商业和学校较近，私密性较高。

 

 

项目动态

 

如下图为在售的四期平面图，由14栋高层住宅和一所幼儿园组成，其中1、2栋居于地块中央，另外12栋呈合围之势。

 

目前仅剩下1号景观楼王176㎡大户型未开盘，其余13栋均已入市，部分楼栋已售罄，剩余建面95㎡、116㎡、127㎡、143㎡的平层住宅，均价1.8万/㎡，另外还有少量建面112㎡的复式，均价2万/㎡，总价在230万/套左右。

 

 

 

 

综合点评

 

牧云溪谷位于新圩镇，紧邻深圳坪地的位置，片区内已有较为完整的统筹规划，而且未来3号线东延长和规划的21号线接驳惠州，也能很好的带动区域的发展，去到龙岗中心城和坪地沿龙岗大道较便利，是其项目的优势之一；

 

其次，作为一个218万㎡建面的超级大盘，牧云溪谷的规划算中规中矩，整个小区也有自己很大的特色，内部环境空气质量都十分好，但由于原有的新圩镇地处惠州边缘，发展起步较慢，故社区外面的道路，依然显得有点荒凉；

 

最后，在惠阳的新房当中，其实牧云溪谷1.8万㎡的价格，并没有太多的优势，但对于东莞黄江、凤岗等，在沿龙岗大道之下，这个价格也有一定吸引力。

 

户型分析

 

项目基本，可售的的户型建面有95㎡、116㎡、127㎡、143㎡的平层，以及112㎡的复式产品，大部分产品，都做到了南北通透，且户型拓展率高，实用面积较大，整体设计较为合理。但由于是塔楼结构，在选取户型时仍需注意是否有房间有遮挡影响采光，或尽量选取高楼层为宜。

 

建面116㎡的户型，共有3种产品，房间结构基本大同小异，都是南北通透的格局，且动静分区、户型拓展高。其中A\B为对称户型，布局更为方正，在生活阳台和房屋朝向上设计更为合理；C户型，客厅和阳台则显得更为开阔，主卧和客厅朝向一致。

 

 

建面127㎡的户型，由于是塔楼结构，入户稍有偏移，使得入户房间不是很方正，但整体设计依然是南北通透的格局，客厅和餐厅形成对流，厨房有单独的生活阳台，动静分区，户型实用率高。

 

 

建面143㎡的户型，南北通透的开阔双阳台，客厅面宽4.5m，卧室面宽3.1-3.6m，动静分区，私密性较高，使得产品更显大气。

 

 

建面112㎡的复式户型，产品是上下两层结构，西南双面采光性好，餐厅的采光也非常好，客厅面宽4.2m十分开阔，二楼整体私密性较高，三代同堂更宜居，且定价在2万/㎡，与平层的价格并没有高出多少，但套数所剩不多。

 

 

三期悦溪郡别墅产品，建面约239㎡、254㎡的联排别墅在售，均价约4万/㎡。

 

别墅产品都是地下三层，地面三层，共六层的错层联排，实用率超高，老牛从实地看，品质也相当不错。

 

此次备案四期9、11、13栋，共494套房源，户型面积为78-261㎡，价格区间为1.67-2.1万/㎡。

 

　　9栋34层高，每层4户，共130套房源。户型面积为78-261㎡，价格区间为1.73-2.1万/㎡。（33层房源面积为78/182/261㎡）

 

　　11栋34层高，每层5户，共166套房源。户型面积为78-116㎡，价格区间为1.71-1.97万/㎡。（78㎡在5号的2层和34层）

 

　　13栋34层高，每层6户，共198套房源。户型面积为95-114㎡，价格区间为1.67-1.81万/㎡。

 

 

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　　此次备案的3栋中主力户型为95-97㎡，112-116㎡，144㎡这3个户型。

 

　　其中95-97㎡户型在9、11栋的1、2号房和13栋的1-4号房，共260套房源，价格区间为1.7-1.81万/㎡。单价最高的房源在9栋2层2号房，单价最低的房源在13栋2层1号房。（取样为9栋2层1号房）

 

 

95-97㎡户型图

 

　　112-116㎡户型在9栋4号房，11栋3、4、5号房和13栋5、6号；共196套房源，价格区间为1.67-2.1万/㎡。单价最高的房源在9栋34层4号房，单价最低的房源在13栋2层6号房。（取样为9栋33层4A）

 

 

112-116㎡户型图

 

　　144㎡户型在9栋3号房，共31套房源，价格区间为1.82-1.88万/㎡。单价最高的房源在9栋32层3号房，单价最低的房源在9栋2层3号房。（取样为9栋2层3号房）

 

 

144㎡户型图

 

总结

　　（1）3个主力户型中144㎡价格区间较小，95-97㎡户型相对其他两个户型价格较低；

　　（2）9、11、13栋中，13栋房源价格较低，9栋房源价格较高。

 

（数据来源于惠阳房管局；户型图资料来源于项目公众号，仅供参考）

 

 

 

更新时间：2017-12-22

项目在售四期云峰产品，此次备案四期云峰1、12栋。

 

　　1栋每层3户，1号房32层，2、3号房为31层；其中3号房为复式户型，平层户型为175㎡，复式户型112㎡，价格区间为1.86-2万/㎡，1栋还有2套77㎡和2套305㎡户型。

 

　　12栋分为两个单元，每个单元每层5户，34层高；户型为81/96/113㎡，价格区间为1.66-1.9万/㎡。

 

 

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　　175㎡户型在1栋1、2号房，共58套房源，价格区间为1.86-1.92万/㎡。单价最高的房源在1栋30层1、2号房，单价最低的房源在1栋2层1、2号房。（取样为1栋2层1号房）

 

 

　　112㎡复式户型在1栋3号房，共30套房源，价格区间为1.98-2万/㎡。单价最高的房源为1栋31层3号房(A),单价最低的房源在1栋3层3（A）。（取样为1栋3层3A）

 

 

　　96㎡户型在12栋1单元和2单元的1、2号房，共132套房源，价格区间为1.72-1.84万/㎡。单价最高的房源在12栋2单元33层2号房，单价最低的房源在12栋1单元2层2号房。（取样为12栋1单元2层1号房）

 

 

　　81㎡户型在12栋1单元3号房和2单元5号房，共66套房源，价格区间为1.83-1.9万/㎡。单价最高的房源在12栋2单元33层5号房，单价最低的房源在12栋1单元2层3号房。（取样为12栋1单元2层3号房）

 

 

　　113㎡户型在12栋1单元4、5号房和2单元3、4号房，共132套房源，价格区间为1.66-1.81万/㎡。单价最高的房源在12栋1层5号房，单价最便宜的房源在12栋2单元2层3号房。（取样为12栋1单元33层4号房）

 

总结

 

 

（1）1栋价格高于12栋；

 

（2）1栋单价较高的房源在30层，12栋单价较高的房源在33层（113㎡户型单价最高在1层）。

 

（该数据来源于惠阳房管局）

 

 

 

 

更新时间：2017-11-01

此次备案的就是四期云峰4栋和10栋。

 

　　4栋每层6户34层高，共198套房源，价格区间为1.72-1.82万/㎡；10栋每层5户（2层6户）34层高，共166套房源，价格区间为1.73-1.98万/㎡；两栋户型为95-97㎡、112-116㎡，10栋有两套79㎡户型。

 

 

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　　95-97㎡户型在4栋的1、2、3、4号房和10栋的1、2号房，共198套房源，价格区间为1.72-1.81万/㎡。单价最高的房源在4栋34层4号房，单价最低的房源在4栋2层2号房。（取样为4栋2层1号房）

 

 

95-97㎡户型图

 

 

　　112-116㎡户型在4栋的4、5号房和10栋的3、4、5号房（5号房2层和34层为79㎡），共164套房源，价格区间为1.75-1.98万/㎡。单价最高的房源在10栋33层5号房，单价最低的房源在10栋2层3号房。（取样为4栋2层5号房）

 

 

112-116㎡户型图

 

 

总结

　　（1）10栋的价格高于4栋。

 

　　（2）4栋和10栋价格最高的房源在34层，价格最低的房源在2层。

 

 

 

更新时间：2017-09-22

 

5栋33层高，每层5户共160套房源。户型为95/140㎡，顶层33层为179/264㎡。价格区间为1.73-1.89万/㎡。

 

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　　95㎡户型在5栋的1、2、3、4号房，共124套房源，价格区间为1.73-1.83万/㎡。价格最高的房源在32层1号房，价格最低的房源在2层2号。（取样为2层1号房）

 

 

　　140㎡户型在5栋5号房，共31套，价格区间为1.84-1.89万/㎡。价格最高的房源在32层5号房，价格最低的房源在2层5号房。（取样为2层5号房）

 

　　179㎡户型在33层1-4号房，共4套房源，价格区间为1.79-1.82万/㎡。

 

 

264㎡户型在5栋只有一套在33层5号房。

 

总结

　　（1）95㎡户型价格最便宜。

　　（2）所有楼层中32层房源价格最高，2层房源价格最低。

更新时间：2017.09.01

6栋分为两个单元，34层，共320套房源。户型为80/95/127/147/178/243-248㎡，价格区间为1.67-1.89万/㎡

 

 

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　　95㎡户型在1单元和2单元的2-32层的1、2号房，共124套房源，价格区间为1.67-1.8万/㎡。价格最高的房源在2单元32层1号房，价格最低的房源在2单元2层2号房。（取样为1单元2层1号房）

 

　　80㎡户型在1单元2-32层的5号房和2单元2-32层的3号房，共62套房源，价格区间为1.77-1.89万/㎡。价格最高的房源在1单元32层5号房，价格最低的房源在2单元2层3号房。（取样为2单元2层3号房）

 

 

127㎡户型在1单元2-32层的3、4号房和2单元2-32层的4、5号房，共124套房源，价格区间为1.75-1.88万/㎡。价格最高的房源在1单元32层4号房，价格最低的房源在2单元2层5号房。（取样为2单元2层5号房）

 

 

　　147㎡在6栋就2套房源，分别在1单元33层5号房和2单元33层3号房，价格分别为1.89万/㎡和1.87万/㎡。（取样为2单元33层3号房）

 

 

　　178㎡户型共4套，分别在1单元和2单元33层的1、2号房，价格区间为1.77-1.8万/㎡（取样为2单元33层1号房）

 

　　

　　243-248㎡户型共4套，分别在1单元3、4号房和2单元4、5号房，价格区间为1.81-1.88万/㎡。（取样为2单元33层5号）

 

总结

　　（1）牧云溪谷项目是目前惠阳区域备案价格最高的项目。

　　（2）95㎡户型在所有户型中价格最低。

　

　　（3）1单元价格略高于2单元。

 

（该数据来源于惠阳房管局）