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2018年06月19日更新

大中华幸福城备案名:世亮花园

参考均价:待定
新兴片区
户型:暂无
类型:商品住宅,商业总房源:2494车位数:3260
开发商:惠州市银河实业有限公司

项目地址:大亚湾西区龙山一路与龙盛三路交汇处地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2018-05-07

惠州市银河系实业是惠州市现代城实业旗下的子公司,而惠州市现代城实业则是大中华房地产的下属公司。

 

大中华国际投资集团为香港注册的外商独资公司。成立于于1987年,于1994年成立大中华国际集团(深圳)有限公司,2009年变更为大中华国际集团(中国)有限公司,至今已有31年发展史。

大中华国际集团涉足领域涵盖:金融、房地产、商业、酒店、大型国际物流中心等多元化产业经营。投资涉及的地区包括香港、深圳、广州、北京、上海、重庆等多地。

 

投资超过500亿元。在深圳有大中华国际交易广场、大中华国际金融中心、大中华环球经贸广场等深圳中心地标建筑。

 

大中华幸福城是大中华在惠州开发的第二个项目,第一个项目是位于大亚湾中心区的东方新天地,该项目早在2007年入市,已售罄。

 

更新时间:2018-05-07

区位概况

①项目整体区位及交通


项目位于惠州市大亚湾区龙山一路和龙盛三路交汇处,与深圳地界直线距离仅仅约1公里多,传说中的“真”临深区域,一般官方的叫法是大亚湾坪山河西部片区。若是在龙岗或坪山区域工作,在此居住的话,实现通勤的可能性很大。

这块区域在这一波地产行情中一直处在惠湾临深房价制高点,这里的业主大多数以深圳外溢的刚需或投资客群为主,惠州人较少在这边置业。

 

区域内的龙光城、锦绣壹号、荣佳国韵、德洲城等项目已被不少深圳人耳熟能详,这块区域的土地其实已经基本被这些地产项目填满,只留下少部分待开发的住宅用地以及大量的工业用地。

 

【地铁】根据惠州市住建局2018年1月公示的最新版的轨道交通示意图,地铁14号线(惠州段)有在项目附近设置站点——白云站,根据百度测距直线距离约1.9公里。

【公交】项目前面有设置“德洲城”站,可以在此坐车去往大亚湾其他区域、碧桂园十里银滩、深圳龙岗和坪山区域;另外,距离深圳境内的“坑梓公交总站”也不远。

【自驾】项目紧邻龙山一路,北行穿过龙海一路为惠阳区。南北两侧的龙海二路、石化大道均为大亚湾的主干道路,向西分别连接丹梓东路和锦绣东路可直达坪山,东行可达大亚湾中心区方向。


(图中地铁线路走向只是大致范围仅供参考,实际以政府公示为准)

 

②大亚湾坪山河西部片区的产业规划

大亚湾坪山河西部片区位于大亚湾经济开发区的西部,东与响水河工业园区相接;西临深圳与坑梓、聚龙相接;北部与惠阳白云新城片区相接。片区总面积约为14.13平方公里。

 

根据2016年大亚湾住建局发布的大坪山河西部片区土地控规公示文件可以看出,该片区属于产业与居住并重的混合型区域。政府对于片区的定位是深惠融合发展片区。作为深惠产业联动的节点,构筑深惠之间连续性生活配套服务带的联系环节。

目标是发展成为“集现代工业与滨水居住的绿色新区”。打造一个以汽车零配件、电子信息和文教及体育用品制造产业为主导,高新技术产业为特色,居住和生活配套相对完善的现代化滨水绿色新区。

目前周边有一些低密度的工业园在运营当中,主要是宏商科技、联建光电、华北工控科技园以及低碳产业城等等。

 

近日,深莞惠经济圈(3+2)党政主要领导第十一次联席会议在河源市召开,会议提出,为进一步促进深莞惠三地协同发展,助推珠三角打造世界级城市群,在深莞惠经济圈(3+2)合作机制上:参照深汕特别合作区有关做法,推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域,规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。试验区地区生产总值、税收存量归当地所有,增量部分由三地政府在协商基础上按比例分成,提升中心城市辐射带动作用。

 

接下来深圳、东莞、惠州,将积极探索创新合作机制和模式,明确试验区选址、发展定位、空间布局、主导产业等因素。

 

这项举措对于带动整个惠州的发展有着积极的作用,对于大亚湾这片一线临深的区域也将会有所获益,在产业外溢、人才输送和交通融合方面或将迎来新的突破。

 

③大亚湾坪山河西部片区的交通发展

作为深惠融合发展的重点区域,近年来无论是在道路交通还是公共交通方面,发展都十分迅速。深莞惠经济圈(3+2)合作机制的深入,未来深圳和惠州的交通对接有可能会更加高效。

 

随着龙海一路、龙海二路分别与深汕公路、丹梓东路打通,加上此前已连接锦绣东路的石化大道,以及在建的龙海三路即将打通连接兰竹东路,大亚湾西区正形成东西四条横向主干道全面对接深圳。除此之外,以大亚湾西区为中心的四横一纵立体交通网络,进一步加强了惠州各区域之间的联系。

 

深惠沿海高速是大亚湾与深圳的交通命脉,可快速到达盐田和罗湖等区域。从西区驱车至沈海高速也可到达深圳坑梓、龙岗、布吉等地。

 

深圳和大亚湾连接的区域内规划有2条地铁线路,地铁14号线,设置站点白云、草洋、开城和惠州南站;地铁16号线,设置站点塘横、厚福和文旅北。

这2条地铁线路规划许久,但迟迟等不来开工日期,因政策和惠州本身经济发展和人口数量限制,地铁建设被搁置,未来命运如何,还有待持续关注。

 

 

详解项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套


这块区域缺乏较为大型的购物中心,主要是一些小型的商业街区,只能满足日常需求,大型购物中心依赖于附近的10万㎡龙光城商业中心,已经签约沃尔玛;另外,片区内的大亚湾万达广场也已经运作的非常成熟,但距离稍远,直线距离(百度测距)约6公里。

 

附近的包括德洲城在内的几个小区内的商业街已经逐渐成熟,还引入了华润万家等生活配套。

 

②教育配套

项目内部自建一个12班的幼儿园,附近有道南小学和西区二小这2所学校,其中,道南小学离项目更近,直线距离(百度测距)约620米。德洲城西面还有几块规划中的小学、初中和高中用地,目前尚未建成,未来将会进一步改善片区内的教育问题。

 

按照目前的政府学区划分,项目不在距离较近的道南小学的学区范围内,而是以龙山一路为界,被划到了西区第二小学。

 

目前,大亚湾片区入学是按照积分制的,如果积分不够的话,也可以考虑私立学校。大亚湾片区有几所很火的私立学校,北大培文惠州实验学校和广外大亚湾学校,全年学费约4-5万元;由于成立时间较短,具体教育质量和教学成绩尚不明确。

 

③文娱配套

区域内休闲娱乐配套较少,主要新建楼盘和工业园为主,放大到整个大亚湾开发区来看的话,休闲娱乐资源倒是非常丰富,正在建设当中的儿童公园和万达旅游城对于大亚湾来说都是非常重量级的配套。

 

④医疗资源

周边医疗资源主要以社康为主,比如距离项目较近的南边灶社区卫生站,可共享深圳坪山区和大亚湾其他区域的医疗资源配套。

 

附近的南边灶社康实景,目前南边灶安置小区内的人气依旧稍显不足。

 

另外,大亚湾还有一个重量级的医疗资源的配套——中大惠亚医院,一期已经投入使用。是经广东省卫生厅批准纳入惠州市卫生区域规划、由大亚湾区政府全资兴建、按“三级甲等”标准建设,中山大学附属第一医院负责全权经营管理的一所集医疗、教学、科研为一体的公立非营利性综合医院。

 

更新时间:2018-05-07

剖析项目规划,简析项目不利因素

地块信息


该地块由惠州市银河系实业于2013年以2.85亿元的价格获得,是该年大亚湾地区的年度高价地。

大中华幸福城(推广名)于2016年7月5日定名为“世亮花园”(备案名),项目用地面价约12.4万㎡,总建筑面积约47.0万㎡。

 

项目在2013年4月18日取得《建设用地规划许可证》,在2013年8月22取得《国土证》,在2017年5月11日取得一期项目《建设工程规划许可证》,2017年6月19日取得二期项目《建设工程规划许可证》。但截止到目前,尚未查到项目的施工许可证方面的信息。

 

项目整体规划

项目为大中华国际集团2018年重点打造的项目,占地面积约12.4万㎡,建筑面积约47.0万㎡,容积率2.8,绿化率34%,分2期开发,规划打造含商业、住宅、酒店和会所等多业态物业为一体的大型商业综合体。

主要配套包含高标准五星级酒店、2万㎡风情商业街区、138米超高层双子塔、12班制国际双语幼儿园、10万㎡社区园林等。(还将会引入电影院)

 

项目住宅产品共19栋,其中9、12两栋为47层超高层住宅;8栋和11栋位于商业街区内(8栋为酒店,11栋为小户型住宅),其余均为高层住宅,2栋、3栋为30层,其余高层住宅均为31层,其中1-5栋高层住宅已封顶。

 

现场营销中心已经搭建好,即将投入使用。

 

 

不利因素分析

户型设计:户型实用率较为一般,125平户型仅可做三房两厅两卫,82平户型仅可做两房两厅一卫(金地天润自在城的82平户型可以做到三房两厅两卫)。

高压线:龙山一路上的高压线对项目部分单位有一定影响,安全性的问题先不说,对视野和心理的影响也不小,主要对1#、4#、16#和18#等等这些靠近龙山一路的楼栋影响较大。

 

噪音影响:靠近主干道和幼儿园的户型会有一定的噪音影响,相对来讲,靠中间位置的单位会更加安静。

 

更新时间:2018-05-08

A户型 125㎡3房2厅2卫
1、整体动静分区,大三房格局;
2、南北通透,超大景观阳台,采光较佳;
3、厨房空间较足,带有超大生活阳台;
4、入户门对着主卧门,部分讲究风水的人会对此在意;
5、户型实用率较为一般,125平仅可做三房,主卫空间略显不足。

 

B户型 82㎡2房2厅1卫
1、整体动静分区,两房格局;
2、客厅、主卧和次卧三开间朝南,大景观阳台;
3、厨房空间略显局促,无生活阳台;
4、单面采光,餐厅可能会采光不足。

 

C户型 113㎡3房2厅2卫
1、大三房格局,主卧空间较足;
2、三个房间和客厅均朝南,朝向均好性较好;
3、餐厅空间略显局促,厨房门对着次卧门。

 

D户型 146㎡4房2厅2卫
1、整体动静分区,大四房格局;
2、南北通透,双阳台设计,布局佳;
3、南向主卧宽敞舒适,带独立卫生间;
4、厨房空间相对于大户型来讲,稍显局促。

 

E户型 107㎡3房2厅2卫
1、三房格局,带入户玄关;
2、主卧空间尚可,带独立卫生间;
3、三个房间与客厅均朝南,朝向均好性佳;
4、厨房空间稍显局促,无生活阳台;
5、门边的书房空间较小,采光一般。

 

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