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2018年05月31日更新

国韵华府备案名:国韵华府

参考均价:12500元/㎡房贷计算器
品质住宅
户型:一房(2)、二房(1)、三房(4)全部户型
类型:商品住宅总房源:708车位数:570
开发商:惠州市荣佳房地产开发有限公司

项目地址:惠州大亚湾西区科技中路2号地图查看

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国韵华府1A户型
1A户型 三房 88.78㎡

户型:三室二厅一厨二卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

国韵华府1D户型
1D户型 二房 69.80㎡

户型:二室二厅一厨一卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

国韵华府1E户型
1E户型 一房 47.21㎡

户型:一室一厅一厨一卫

户型解读:暂无

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-08-03

国韵华府项目的开发商为惠州市荣佳房地产开发有限公司,隶属于深圳旭生实业集团。该企业成立于1998年,是一家发端于深圳宝安区,以房地产开发为“龙头”,建筑施工、物业管理、金融投资、文化传媒、酒店服务、高科技产业兼备的大型综合性企业集团,目前业务触角已扩展到惠州、珠海、西安等区域。旭生实业集团先后开发建设了西发工业区、三围电器城、旭生工业区、创业大厦、梨园工业区、翠景居、福东龙华府、九华科技园、珠海富山旭生科技园、张家界阿凡达小镇等项目,房地产业务已形成了以宝安区为依托,辐射珠三角的经营格局。目前该公司在大亚湾区域有6个待开发项目,包括国韵华府、荣佳国韵、国韵雍庭、京铁、三大屋项目、大亚湾老畲村“旧改”项目。

 

更新时间:2018-08-03

项目区位
 

说说项目的位置。国韵华府,位于大亚湾西区上杨片区,建材东路、太东路、商学路和永达路四条道路围合地的北侧地块,处在华南建材城东侧、三远大爱城南侧,淡澳河西岸,大亚湾创新科技园西北侧。
 
这个位置,正处于上杨片区集中开发新建住宅的区域,周边聚集了三远大爱城、香树丽苑、凯越春天、碧桂园太东公园上城、灿邦新天地、海惠花园、千和茗居、泰丰牧马湖、花千树苑等一大批已建成入住以及在建、在售的大型社区。后面本牛将发航拍图,显示各个居住社区的具体位置。

 

国韵华府项目地块呈长条形,地块朝向北偏东。项目周边最近的一圈基本上都是待建或未建的空地地块,只有西侧紧挨着华南建材城。
 
正北向最近的就是规模较大的三远大爱城(有部分在售房源);再往北,隔着龙海二路,就是菩提园、亲水湾、海惠花园已入住等项目;北侧远眺,可以看到星河丹堤、亚公顶森林公园,亚公顶山另一边就是厦深高铁惠州南站。

 

东北方向。这一方向可以比较清楚地看到淡澳河的走向,以及河两岸的住宅项目。

河东岸比较大的项目有碧桂园太东公园上城(在建在售)、灿邦天地花园(已售完)、亲水湾和惠湾花园(已入住),以及准备建设的玖御府项目。

亲水湾和惠湾花园东侧龙山十路上,就是离项目最近的轨道规划站点——惠州1号线上杨站。

这一居住区的北侧,就是狮子庵城市郊野公园范围,其中包括风田水库、狮子庵观音寺等景点。再往远处望,可以看到惠大高速、疏港大道及惠大铁路。

 

正东方向。这一方向上,与项目临近的楼盘不多,主要是体量较大的碧桂园太东公园上城。沿龙海二路往东走约两公里,就到了大亚湾中心区范围,这一片也有大量新建住宅项目,如十月花、德丰凯旋城、金湾花园等等。这个片区市政及交通配套不错,不过商业生活配套比较滞后。再往东,就去往东部石化区,以及东部滨海旅游带。

 

继续转,东南方向。

距离项目几百米,有较多的在建在售楼盘,如香树丽苑、凯悦春天、豪利天汇、仁和美地家园,以及已入住的项目峰景湾、星河半岛。
淡澳河东岸,为大亚湾地位非常重要大亚湾科技园区,此处将是大亚湾高科技研发基地所在。再往东南看,可以看到此处最近的一个高速路出入口——惠深沿海高速澳头出入口,以及附近的两个新建楼盘新力琥珀园和太东天地花园。

远眺,东南方向对应的是滨海小镇澳头,此处为大亚湾人口密集、商业成熟、配套完善的居住区,也聚集了不少新型商品住宅。

 

正南方向,与项目最近的在建楼盘就是千和茗居。

再往南,就是大亚湾大道与石化大道的交汇处,此处有在售的龙光玖龙湾,以及已入住的惠华花园,以及另一个直线距离项目不到1公里的轨道规划站点——惠州1号线响水河站。

往南远眺,可以看到龙海三路比亚迪3期厂区、御湖观邸项目,以及大亚湾森林公园。

 

西南方向,与项目最近的住宅项目,包括中御海立方、天顺俊园、紫辰名苑、美岸栖庭,远一些的就是石化大道南侧的金龟山鑫鼎园等项目。

远处,石化大道南侧,可以整体望见比亚迪商圈片区。

 

正西方向。

与项目毗邻的是华南建材城。再往西,大亚湾大道西侧,为大亚湾高端项目泰丰牧马湖。远处可以看到开园在即的大亚湾儿童公园。

 

最后调准西北方向。

这个方向对应着惠阳淡水城区,大亚湾大道和龙海二路的走向。大亚湾以东和龙海二路以南的楼盘前面已经介绍过,网友们可以参照北向航拍图对照。

这个方向,可以看到万达广场的一小角,以及万达广场周边比较密集的居住区,向西远眺可以看到坪山。

 

 

交通环境和未来轨道交通

接着说说项目的交通情况。项目所处的上杨片区,正好处在东西走向的龙海二路、石化大道,和西北-东南走向的大亚湾大道所构成的“两横一纵”交汇区。这一区域,也是这三条大亚湾最核心交通主干路的交汇点所在,北可迅速到达惠阳淡水城区及惠州南站,东可去往大亚湾中心区和东部滨海旅游带,南临惠深沿海高速澳头出口,或去到南边滨海重镇澳头,而西向则可直接行至大亚湾西区以至深圳坪山区域。
此外,惠州1号线在大亚湾区区域内的规划站点,上杨站和响水河站,都在项目直线1公里距离范围内。项目北侧的上杨站,位于亲水湾、惠华花园东侧的龙山十路上;而项目南侧的响水河站,则位于大亚湾大道与响水北路交汇处。


 

 

 周边配套,分四点:

        1、先说说商业。最近的商业大型MALL,是东北侧龙海二路上还未开业的灿邦新天地商业(直线距离780米),商业面积12万平米,集商业体验中心、商务办公、精品酒店于一体,预计今年内开业。另外两个比较大型及高档次的商业,一个是位于更北侧的星河丹堤社区商业COCO GARDEN(直线距离2.8公里,商业面积4.2万平米),一个是位于西侧龙海二路(直线距离1.8公里,商业面积近14万平米)的万达广场,均已开业。此外,其他大型商业配套,如大亚湾大道与龙海二路交汇点的华美达酒店、龙海三路的世纪城商圈、惠阳淡水的好宜多、万联广场、天虹等。

        2、休闲配套,离项目最近的便是狮子庵郊野公园和风田水库。此外,北侧的亚公顶森林公园,东侧的虎头山公园、红树林湿地公园,西南侧的板障岭森林公园,以及西侧的儿童公园等,都算是比较优质的自然景观休闲配套。此外,东侧大亚湾中心区的惠民广场、大亚湾文体中心也是市政休闲配套。

        3、教育方面,项目周边的较大型社区都配有幼儿园。小学和中学,项目附近比较缺乏,小学资源,主要依靠东西两方向上的西区二小、西区一小,以及北向的华南师范附属学校。中学,主要对应的是大亚湾一中、华南师范附属学校。此外,项目南侧将配建小学和初中,项目西侧牧马湖社区配有北大培文民办学校。

        4、医疗资源,附近最好的医院为东侧大亚湾中心区的中山大学惠亚医院(三级甲等医院),以及北侧惠阳淡水的惠阳人民医院。

 

项目周边情况

        项目周边毗邻的地块,除了西侧的华南建材城以外,基本上都是未开发的空地。而在此外围,基本上都是新建的商品住宅项目,比较临近的如三远大爱城等。总体来说,这个区域目前实际居住人口数量不多,入住率基本在3-4成左右。周边道路也以社区之间的间隔道路为主,多数为不太宽的双向两车道。

 

更新时间:2018-08-03

项目整体规划

        国韵华府项目,地处惠州大亚湾上杨片区.根据已公布的资料,项目总占地约1.7万平米,整体建面约8万平米,容积率3.5,绿化率30%
        项目产权属性与年限为70年产权商品房,2010年拿地,是由431-32层高层住宅组成,总计708户,车位570个,产品为44-89平一房到三房。

        目前推售的,是1栋和4栋两栋高层产品,均为32层高,两题六户布局,户型包括44平米一房(1E户型)、70平米两房(1D户型)和89平米三房(1A户型),每栋住宅套数各为180套,共360套住宅。

        目前的项目建设进度,1栋、4栋建设到20层,而2栋、3栋建设到4层。项目于721日开放营销中心,还未开放样板展示单位,现在可以认筹,预计8月初开盘。

 

根据惠州大亚湾上杨片区控制性规划,国韵华府周边的地块属性,大多为居住用地、商住用地、村庄建设用地、教育用地和发展备用地,其中南侧和东南侧将分别建设一所初中和小学。具体可看图。

 

项目社区自身的规划及配套。

        项目为一个比较规整的长方形地块,4栋高层楼栋呈一个浅弧形排列,主出入口设在北侧,地下车库出入口在南侧,东西各设计有一个小型广场,社区内设计有文化广场、园林景观区和水景区,以及空中花园。

 

不利因素分析

        要说这个项目有哪些不利因素,归纳起来大致有以下几个:

        1、项目周边毗邻的地块,除了西侧与华南建材城接壤以外,其余均为未开发状态,目前不知具体建设项目及建设时日,因此未来建设施工带来的扬尘、噪音、环境污染等,对于未来居住者惠造成一定影响。

        2、项目东侧有淡澳河,且处于待整治状态,会对项目价值产生一定影响。

        3、周边目前就近社区商业配套还不太完善。

        4、附近的教育配套,尤其是公办小学、初中资源还比较欠缺。

        以上因素,可能会在一定程度上,影响项目的中短期价值体现及提升。



综述

总而言之,这个项目的特点鲜明,定位也很明确,纯中小户型产品,主要面向刚需上车族,同时由于其比较核心的区域位置、便利的交通条件,以及未来周边业已形成的纯居住片区性质,这个项目也适合部分投资者选择。

1、区位:处于“上杨-万达”片区,大亚湾未来的核心区位。

2、交通:“两横一纵”交汇区,毗邻高速出口,距离高铁站距离合适,加上未来轨道规划两站点在直线1公里距离内,此处交通相当便利。

3、生活配套:目前周边1公里之内商业、休闲、教育、医疗配套还欠完善,需要更远距离的配套补充。

4、户型:44-89平米户型,整体来看紧凑实用,适合刚需上车族居住。

5、周边:周边新建商品房密集,居住氛围浓厚,待入住率提高、商业旺盛之后,这里的居住价值潜力将会释放。



更新时间:2018-08-06

户型分析

项目共由4栋高层,总共7种户型,涵盖了44-89平米一房到三房,均为两梯六户,为典型的纯中小户型盘。其中,最先推售的1栋和4栋,有1A / 1D / 1E3种户型,2栋、3栋这两栋,有2A / 2C / 2E / 2F4种户型。

 

先说说目前正在推售的1栋、4栋的1A / 1D / 1E 3种户型。由小及大,首先说说47平米的1E户型。这个户型为一房一厅一卫,分布在1栋和4栋,每栋每层1户,总共60套。

入户以后,餐厅、客厅和阳台一字排开,开间2.9米,总进深7.7米,还算够用;阳台朝西北或东南方向;厨房在入户南侧,有南向窗户采光;卧室和卫生间位于客餐厅南侧,卧室朝向和阳台相同,带一小飘窗。

总体来说,这个一房一厅方正实用,功能齐备,但采光稍显不足。相比而言,位于4栋的1E户型,因为朝向东南,所以采光要更好一些。

 

1D户型,70平米,两房两厅一卫。这个户型位于分布在1栋和4栋,每栋每层4户,总共240套,是目前推售最主打的户型。

入户处为一拐角,客餐厅及阳台总进深达到8米,开间3.4米,比较舒服的尺度;主阳台朝向西南或东北;一侧厨房配有一个小生活阳台;卧室区主卧和次卧两侧布局,中间隔着一个卫生间,分布比较合理;主卧朝向与主阳台一致,次卧窗户朝向西北或东南。总体来说,这个户型方正紧凑。相对来说,同样的户型,分布在楼栋北侧的1D户型,采光应当更加充足一些。

 

1A户型,89平米,三房两厅两卫。这个户型位于分布在1栋和4栋,每栋每层1户,总共60套,是整个项目建面最大的户型。

入户处一侧即为一间卧室,而客餐厅呈横厅排列,主阳台朝向东南或西北;客餐厅总进深8.45米,开间3.35米,比较宽敞;厨房位于房间最南侧,且配一个小生活阳台;另外两间卧室布局在房间北侧,主卧带一个主卫。整体而言,这个户型尺寸更为宽裕,房间排列呈围合式。对于89平米的建面来说,能做到三房两卫,性价比比较高。

 

接下来说说2栋和3栋的户型。

2C户型,44平米,一房一厅一卫。这个户型位于分布在2栋和3栋,每栋每层1户,总共58套,是整个项目建面最小的户型。

入户之后,厨房、客厅(阳台)和卧室在房间南侧依次排列,卫生间位于北侧,结构紧凑;厨房配一个小生活阳台,也可直接纳入厨房;卧室带一大L型飘窗,增加了卧室舒适性。对于44平米的建面来说,这个结构布置紧凑实用。

 

2E户型,86平米,三房两厅两卫。这个户型位于分布在2栋和3栋的最南端,每栋每层2户,总共116套。

入户之后,厨房、餐厅、客厅和主阳台顺序分布,总进深高达10.5米,开间达到3.6米,宽敞舒适;主阳台朝向西南;三间卧室位于房间西侧,由北到南顺序排列,主卧带一主卫,公卫可设计成干湿分区;所有卧室都带有飘窗设计。总的来说,这个户型算是比较典型的三房两厅两卫样式,动静按照东西两侧分区明确,方正实用。

 

2F户型,87平米,三房两厅两卫。这个户型位于分布在2栋和3栋,每栋每层1户,总共58套。

2F户型的格局分布很少见,呈围合式布局,卧室、卫生间、餐厅、阳台及厨房,将客厅围在中间位置。当然,因为房间中间地带基本没有承重墙结构,居住着也可根据自己意愿进行装修重组。整体来说,这个户型各个功能房间的尺寸都比较合适,采光还算不错。

 

2A户型,85平米,三房两厅两卫。这个户型位于分布在2栋和3栋的最北端,每栋每层2户,总共116套。

2A户型的格局分布也不多见,呈东西走向的狭长形。入户之后,客餐厅、厨房及阳台的分布比较常见,而进入卧室区就一个狭长走道,北侧分布了两间卧室和两间卫生间,而南侧只布局了一间次卧。不过,这个户型占据了楼栋北端头位置的便利采光通风遮挡较少。

 

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