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2018年11月14日更新

九皋玖御府备案名:九皋玖御府

参考均价:待定
新兴片区
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:620车位数:1644
开发商:惠州大亚湾悦丰房地产开发有限公司

项目地址:大亚湾中兴北路与科技路交叉口西北200米地图查看

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项目最新动态

2018-11-14

暂无项目动态

牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-07-25

惠州大亚湾德丰投资发展有限公司(简称德丰地产)于2004年12月在惠州大亚湾成立,公司主营商用物业投资经营和房地产开发业务。公司致力于惠州大亚湾及周边区域项目的开发与经营,公司现已开发房地产项目逾40个,总开发建筑面积超500万平方米,德丰地产作为最早进入大亚湾房地产的企业之一,对湾区的其他企业具有一定的示范、引导作用,是大亚湾房地产的龙头企业。而大亚湾九皋投资发展有限公司为德丰旗下全资子公司,是德丰公司致力于打造大亚湾片区最高端的房地产产品的全新品牌。

更新时间:2018-07-25

区位介绍
大区位来说,玖御府位于惠湾中心,大亚湾上杨片区北部,大亚湾与淡水结合部,西北方向为淡水老城区,东北方向为惠州南站所在南站新城片区,东南方向为大亚湾中心区以及惠州港、石化区,西南方向为大亚湾西区。

政府规划该片区的定位为大亚湾的门户地区,极具生态特色的宜居生活区,富有活力的综合服务区,发展目标为:充分利用片区良好的生态资源,将片区打造成生态之城、宜居之城、活力之城。


 

该区域也是大亚湾新城建设的先发区域,这么多年攒的劲基本都在这一片了,该片区包括惠丰城、壹品国际、创新大厦等知名写字楼,惠丰城广场装饰材料城、华南国际建材市场等大型商业街区,大亚湾科技创新园就在项目南侧,什么?华侨城?深圳湾?不要跟深圳比好吧,房价也不一样,在惠湾,这已经是最具发展活力的商业区域之一,旁边那谁的广告词,不就是“湾区之心”么。

灿邦新天地、万达广场、星河COCOGARDEN等新兴中高端大型商业综合体,也分布于项目周边,别跟我说万达里面没有奢侈品牌,试问全国有几个城市有奢侈品牌的,毕竟这是玖御府,不是深圳湾壹号。
而且,海惠花园、菩提园、星河丹堤、碧桂园翡翠山、碧桂园太东公园上城、三远大爱城、泰丰牧马湖、十月花、德丰凯旋城等多个大中型园林住宅社区,也和老城区形成了鲜明的对比。

整体来说,新区的规划比较合理,因为发展经年,医疗、教育、交通等市政配套,以及商业配套都比较成熟,入住率较高,生活还是很便利的。

 

交通环境、未来轨道交通

项目南侧为大亚湾东西向主干道龙海二路,往西踩两脚油门就到了南北大动脉——大亚湾大道,距离厦深高铁惠州南站行车距离5.3公里,距惠深沿海高速澳口收费站1.8公里,开车到惠大高速惠州港收费站为5.6公里,非高峰期行车时间均在10分钟以内。

 

公交方面,项目南侧路边设有“科技路口”站,现已开通5条公交线路,分别是:
1、大亚湾128B路 (荣盛花语馨苑—新畲村),途经大亚湾中心区、上杨片区、西区北部、西区南部。
2、大亚湾188路 (义联大岭村—惠阳汽车总站),途经霞涌、石化区、大亚湾中心区、上杨片区、西区北部、淡水主城区、淡水桥背片区
3、大亚湾209路 (厦深铁路惠州南站—合生滨海城),途经南站新城片区、西区北部、上杨片区、大亚湾中心区、澳头片区
4、大亚湾266路 (碧桂园太东天樾湾—坑梓比亚迪[深圳]),途经大亚湾中心区、上杨片区、西区北部、西区南部、坪山坑梓 
5、大亚湾368路 (惠阳海关—澳头港),途经惠阳白云新城片区、淡水主城区、西区北部、上杨片区、大亚湾中心区、澳头片区
以上线路基本能够覆盖大亚湾区所有区域,以及淡水主城区向北和向西的两条发展主轴。

地铁方面,根据惠州市轨道交通规划,那些远期远景什么的就不掰扯了,只说近期规划吧,惠州1号线上杨站站址距项目直线距离约500米,1个站就可以接驳同样是近期规划的深圳地铁14号线惠州段惠州南站。

 

 

项目周边的各类配套

①商业配套
项目旁边即是灿邦新天地,16万方的大型商业综合体,是目前惠湾规划最大的MALL,因背靠城市郊野公园,据说会以家庭亲子户外活动为特色,并致力于打造惠湾首个一线品牌的城市奥莱,到是蛮有惠州特色的。
项目周边3公里范围内,还分布有万达广场、星河COCOGARDEN等综合体,以及天虹商场、大润发等传统商业,小个资、谈个事、日常采买都没问题。

 

②休闲配套
屋后就是惠湾最大的效墅公园,前面还有淡澳河沿岸景观带,散个步爬个山都有去处,豪宅吗,家里都必须标配有车,红树林公园、响水河公园、板障岭公园、虎头山公园、大亚湾儿童公园、澳头渔港,都是10几分钟的事儿,再远些,霞涌黄金海岸、十里银滩、小桂也不过半个小时。

 

③教育配套
小区配套有国际双语幼儿园,项目后面山坡上规划要建一个小学和一个初中,家门口就解决了,现成的也有,星河丹堤的华南师大附属惠阳学校,小学到高中都有,这是公立的,泰丰牧马湖的北大培文学校,也是12年制的


④周边情况
前面说了不少周边情况,咱们结合航拍来说说吧

突然醒悟过来,公园上城的公园原来指的是这个公园啊,大吧,你以为看到的就是全部?错!这延绵不绝的山,一直到向东,越过霞涌,直插惠东县境内,想去吧。
亚公顶的北面山脚下,就是惠州南站了,所以坐地铁过去,其实很快……

眼尖的同学一定看到了画面右边的高压电塔了,可以直观感受下180米是怎样的距离,就是蓝色红棚到白色的高压电线那儿。


画面右边鳞次栉比的建筑群,是大亚湾中心区北部,金湾花园是中大惠亚医院的家属区,狮子庵观音寺……


远处就是海了,以及海边的惠州港和石化区,是不是看到很多最近曝光率很高的项目?还有那个让我震撼的德丰凯旋城,那个大啊……


没有对比就没有伤害,隔壁,体量上可以跟德丰凯旋城对撼一下的碧桂园太东公园上城,还没成熟的大亚湾科技创新园,还有蜿蜒流过的淡澳河,从这里去澳头吃个海鲜也是蛮近的,去小桂的渔排上坐一坐,虽不远,还是得走高速过去。


龙山十路、大亚湾大道和石化大道那一片,有不少中小型项目,石化大道以南规划了挺大一个响水河工业区,同时也规划了一个响水河公园,说实话,大亚湾的公园确实不少。


龙海二路和大亚湾大道交界处,惠丰城做了很多年的地标王,也是德丰地产的总部所在地,大亚湾正是从这里出发,走上了一条雄起之路,万达广场选址在这里是有道理的,泰丰牧马湖拿这块地也是花了很大代价的。

能看到坪山,如果刨掉石化区,大亚湾真的不大……


灿邦新天地、华美达五星级酒店、万达广场,龙海二路真可谓是一条繁华之路,泰丰牧马湖、三远大爱城、碧桂园翡翠山,星河丹堤,都是有名的盘了,海惠花园,中海油的家属区……


从这个角度望过去,淡水老城区已经开始启动旧城改造,那一片密密麻麻的城中村,是不是形成了鲜明的对比?过多两年,诚杰壹中心就不孤独了,在这里有个玖御府可以跟它传个秋波啥的。



更新时间:2018-07-26

项目整体规划

玖御府地处惠州大亚湾经济技术开发区,南临龙海二路,东临规划道路。项目总用地面积约58706.00㎡,总建筑面积251121㎡,其中住宅建筑面积156088.68㎡,容积率为2.8,建筑密度15.8%,绿地率30%,地下室为3层设计。

用地内规划设计超高层住宅3栋(8#-10#),小高层住宅3栋(5#-7#),叠拼住宅3栋(1#-3#),总户数620户,规划停车位1644个,西南角设有占地3700㎡,3层建筑的国际双语幼儿园。

园林设计方面,整体采用多树种立体式园林景观绿化,并在小高层与超高层之间区域设计了水景。

项目体量不算很小,也确实不算大,但看得出来是花了很多心思的。

 

不利因素分析

周边不利因素主要有东侧的500KV高压走廊,与项目东侧的最近距离约180米,距离8#超高层住宅约200+米,以及龙海二路南侧的110KV高压走廊,距离项目南侧约50米,距离1#-3#叠拼别墅住宅约60+米,从安全角度来讲,完全没有影响,国家标准500KV高压线的安全距离是5米,也就是说5米之外,电磁辐射已经衰减到符合国家标准,即使站在电塔下,也是安全的,国家规划的保护距离是15-20米,即这个距离内不能盖居民楼,110KV高压线的安全距离是1.5米,保护距离为10米,但很多人置业还是对此有疑虑,至少看起来不舒服,所以还是得说出来,如果小区绿化做得好,就真的完全可以忽略这个问题了。

另外,龙海二路为市政主干道,虽然目前车流量不大,且项目规划有绿化隔离带,但将来仍不可避免会有一定的噪音,主要影响的还是叠墅产品,除非绿化带的树种得够密,长得够高……

惠深沿海高速距离项目最近处450米,这个,好像是真的吵不到了。


 

 

综述

1、区位上来讲,玖御府处于惠湾中心,生态资源优越,与周边各个功能组团联系紧密,片区功能定位为综合服务,也是政府着力打造的宜居片区;

2、交通方便,通过市政主干道路网,可以较轻松到达惠湾的每个区域,距离高速公路的出入口近,10分钟以内车程可接入高速路网,5条公交线路可覆盖大亚湾全境,以及惠阳主要经济活跃区域,距离轨道交通规划站点约500米,标准的地铁物业;

3、市政及商业配套成熟,经济发展成熟片区,3个城市综合体,2个大商场,1家5星级酒店,公园多,商务及休闲娱乐有去处;

4、教育方面,项目北侧有规划一所小学和一所初中,周边的公立及私立优质教育资源都比较齐全;

5、户型方面,玖御府采用了惠湾罕见的全大户型设计,每户均在250㎡左右,1梯1户以及大阳台、全飘窗设计,得以实现极高的实用率,且叠拼别墅可拓展空间大,舒适度高;

6、项目的不利因素对居住的实际影响不大,不存在不可改善的硬伤;

7、作为惠湾标杆豪宅项目,即便政府限价,估计价格也低不到哪儿去,在我看来,这个项目的销售情况,有着另外一重意义:惠湾价值的验金石,热销与否,在一定程度上表明了投资者如何评价惠湾的未来。
让我们拭目以待。

 

更新时间:2018-07-26

目前一期在建的为叠拼产品和小高层产品,预计首批入市单位为#1-#3栋叠拼别墅,共36套;二批推售#5-#7栋小高层,共74套。暂定9月初营销中心开放,9月中旬别墅样板间开放,9月底别墅产品开盘。

由于正式的户型图还没公布,所以,就只能根据现有资料挖点户型的料,后续再更新吧。

叠墅产品,整体分为A、B两种户型,1-2层为1户,3-4层为一户。
但从公开的资料来看,1-2层应该可以拓展使用地下室-1层空间,3-4层应该可以拓展使用天台空间。

 

1-2层+地下室拓展





 

3-4层+天台拓展





 

小高层产品:奇数层与偶数层仅在阳台设计上有差异,其他内部格局完全一致



 

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