恒大悦龙台备案名：龙郡花园

恒大集团，作为世界500强，自不*多言，旗下的恒大地产常年占据着国内地产前三的位置，开发项目遍及全国各地。

在房地产蓬勃发展的推动下，惠州的土地市场可谓是群雄割据，万达、万科、富力集团、融创、碧桂园等行业大佬都争先恐后在惠州大肆布局，同时恒大地产也强势进驻，先后在惠州拿下了14个大型项目。

这些项目主要集中在临深的惠阳和大亚湾片区，分别是：恒大将军湖、恒大御湖郡、恒大雅苑、恒大御龙湾、恒大棕榈岛、恒大帝景、恒大依山海湾、恒大林溪郡、恒大双月长滩、恒大御澜庭、恒大御府、恒大翡翠华庭、恒大华府和恒大悦龙台。

项目区位：

项目位于大亚湾西区龙海二路与龙山五路交汇处，北临龙海二路至碧桂园龙熹山，南临大亚湾儿童公园，西面是绿化带山体龙山，东面是正在建设的正闳公馆和部分待开发空地，整个项目刚好处于西区集中开发区域。

从恒大悦龙台售楼部出来，沿龙海二路可以看到大量的工地还在施工阶段，有早已开发多年还在售的卓越东部蔚蓝海岸、珠江东岸、碧桂园龙熹山、碧桂园龙海壹号等，还有目前正在着力开发的金地天润自在城、天润家园、正闳公馆等，方圆两公里内大大小小的楼盘给人一种眼花缭乱的感觉。

虽然目前大亚湾人口主要集中在临深、大亚湾广场、比亚迪等区域，但老牛觉得在匹配有金地、卓越、恒大、碧桂园等开发商入驻后龙海二路，将会呈现多点开花的局面。

大亚湾西区北法定图则，可以看到沿龙海一路和龙海二路两侧主要以居住用地为主，另外包含了少量的原著居民用地，而龙海三路沿线则工业用地居多，更靠近比亚迪等成熟工业区。

其实大亚湾在建立之初，是以产业为主的经济开发区，在大力发展核电、港口之外，加以引导部分人流，没曾想房价的暴*，导致深圳人口外溢，大亚湾也因祸得福，卷入了房地产开发的洪流中。

区位交通

恒大悦龙台位于大亚湾西区北部，具体位于龙海二路，与龙山五路交汇处，去往坪山中心区和惠阳老城都十分便捷。

可以看到大亚湾的交通，由龙海一路、龙海二路、石化大道、龙海三路和龙山四路、龙山五路等构成了大亚湾西区纵横交错的路网，在与坪山惠阳对接的交通上，大亚湾的路网规划是很有优势的。

来源：惠州市综合交通规划公示稿

对于深圳置业者最关心的问题，是与深圳对接的交通环境。

以深圳福田车公庙为起点，到大亚湾恒大悦龙台，可选择的自驾路线大致有以下两种：

①深南大道-福龙路-南坪快速路-水观高速-丹梓大道-龙海二路-恒大悦龙台
②深南大道-滨河大道-惠深沿海高速-石化大道-龙海二路-恒大悦龙台

两条主要线路，在路况较好的情况下，约1-1.5个*可以完成，现阶段推荐*个路线，第二条路线走惠深沿海高速，在盐田未来坪盐通道通车之后，或是*选择。

在轨道交通上，距离*规划的深圳地铁14号线惠州段草洋站，大约2.4公里左右的距离（具体以地铁集团为准），后期可依靠小巴换乘至地铁14号线。

深圳市城市轨道交通14号线（惠州段）线路起于惠州南站，沿爱民路、白云路、深汕公路敷设至深惠边界，线路全长约9.1公里，全部采用地下敷设，设车站3座，连接深圳市福田-罗湖中心区。该线路定位为城市快线，设计时速为120km/*，建成后，从惠州南站到福田—罗湖中心区约1*，深圳段预计2023年完工，惠州段暂不得而知。

距离惠州南站约4.6公里（百度地图测量，仅供参考），乘坐厦深高铁从惠州南站到达深圳北站约需30*。

从《惠州市城市轨道交通线网规划》可以看到，惠州地铁4号线龙山站距离项目不远，或能有效改善区域交通，但4号线属于远期规划，变动较大，且开工建设相当困难。
 
惠州地铁4号线站点：
　　新圩西站、新圩站、伯公坳站、白水寨站、横岭站、秋宝站、西湖桥站、白云站、坪山河桥站、上田站、龙山站、上朱屋站、响水河站、金湾花园站、中兴中路站、黄鱼涌站

　　*进展：
　　2018年1月16日，惠州住建局发布*的《惠州市城市轨道交通线网规划》，其中惠州地铁4号线线路规划进行了适当调整，站点名也大幅变更。
　　2016年12月31日，惠州市委书记、市人大常委会主任陈奕威做客“惠民在线”论坛时透露，未来惠州与深圳将有8条轨道*对接，其中就包括惠州地铁4号线。
　　2016年12月初，《惠州市城市轨道交通线网规划》通过了省住建厅技术审查，惠州地铁4号线线路大致走向逐渐清晰。

售楼部外面的围挡，也标注有惠州4号线龙山站，但以惠州目前的地铁推动来看，10年内机会渺茫。

项目周边的各类配套

①商业配套

由于大亚湾属于集中开发区域，虽然有商业规划落地，但碍于人流量等因素，始终没有形成较强的商圈。

相比之下，大亚湾目前商业稍好的区域，主要集中在大亚湾西区已开业的万达广场和比亚迪新村附近，但是人流量也一般。在项目东北和北部，靠近惠阳老城区，有沃尔玛、天虹商场、大润发等。

除了以上商业，恒大悦龙台还可以就近享受周边其它楼盘的社区商业，如金地商业街、缤纷购物广场（大润发）等，算大亚湾较为不错的新型商圈。

项目打造有恒大影城、1.2万㎡风情商业街、铂金会所等，基本能满足社区的日常需求。其中待恒大影院是老牛最为期待的，此前万达广场开业人流量已让老牛对大亚湾改观不少。

大亚湾万达广场——距离项目约3公里距离，占地面积5.46万平米，总建筑面积约为13.48万平米（其中：计容面积10.61万平米），包含1栋5层商业，超10万平米的大型商场，是集购物、休闲、餐饮等于一体的大型商业综合体。

作为大亚湾关注*的MALL，自去年开业以来，周边人气急剧上升，商圈吸引人流，高峰期红绿灯让老牛*次感受到大亚湾堵车的场景，开业典礼的时候人流量爆棚，目前运营上成绩也相当不错。

②教育配套

大亚湾目前实行十二年义务教育，也就是小学、初中、高中都可以按片区直接入读，在政策上有一点优势，不过现阶段大亚湾的公办学校师资力量一般，许多家长会选择在私立学校就读。

幼儿园教育方面，恒大自带一所九班幼儿园，介于大亚湾楼盘入住率不高，基本能满足业主小孩入学需求。

在小学方面，参考《2018年大亚湾西区街道公办小学招商服务范围示意图》可看到，恒大悦龙台的学区范围属于龙山小学，范围包括西区塘尾村、秋谷阳光、美泰天润、爱顿、芝麻街、碧桂园龙海壹号、碧桂园龙熹山、秋谷月半湾。

龙山小学地处大亚湾西区塘尾村，是一所公办的完全小学，校园占地面积17600平方米，总建筑面积966平方米，学校有六个教学班，学生146人，在职教师15人。学校教育水平一般，有条件的家长会选择读私立学校，或者申请到不远处的惠阳读书。

③文体配套

大亚湾还处于集中开发阶段，文体配套并不多，像图书馆、体育馆，更多的是共享坪山和惠阳的资源，自然景观方面就相对便捷，去到澳头、惠东等一线海景区域，驱车只要十几*。

另外，近在*的大亚湾儿童公园也已达到开业标准，让恒大悦龙台的业主有一个休闲散步的好去处。

大亚湾儿童公园

位于西区塘尾，东靠龙山七路，龙山六路从中穿过，北临龙海二路，南距石化大道5公里。以集野外拓展、健身娱乐、科普教育、游船观光、植物采摘等功能于一体，以亲子游乐为主的综合性公园，结合地形，分为东侧、西侧，并分为8个功能区块，总面积约38.15公顷。

根据功能使用和地域划分，儿童公园共分为8个功能区块：东湖景区、彩虹水世界、欢乐游乐场、西湖景区、少年活动中心、主题农趣园、奇趣蘑菇山、七彩森林。

④医疗配套

由于大亚湾常驻人口并不多，医疗配套并没有优势，除了项目自带社康中心，还有一些小型门诊外在周边，另外大亚湾比较有名的就是中大惠亚医院，可以使用深圳的医疗保险，不过距离项目有一定距离，如若有生病住院情况，惠阳老城区、坪山中心区，一定程度上可以共享医疗配套。

中大惠亚医院，一期已经投入使用，是经广东省卫生厅批准纳入惠州市卫生区域规划、由大亚湾区政府全资兴建、按“三级甲等”标准建设，中山大学附属*医院负责全权经营管理的一所集医疗、教学、科研为一体的公立非营利性综合医院。

①地块信息

恒大悦龙台位于大亚湾西区塘尾村，地块面积为9.4万㎡，总建筑面积为37.4万㎡。

究其地块历史也是一波三折，2017年1月6日，由惠州市凯联达投资公司开发的住宅项目恒大龙郡花园的命名得到批复。

惠州市凯联达投资公司成立于2009年8月，背后股东为深圳市凯联达投资公司和恒大地产珠三角公司，其中恒大珠三角公司在2016年11月正式入股，占股达到75%，成为大股东，才使得项目建设推动迅猛。

项目整体规划

恒大悦龙台采用了欧陆古典主义的建筑风格，以中央双湖景观为核心的住宅合围式布局，配备有1.2万㎡风情商业街、9班幼儿园、五星级铂金会所和恒大影院等。

老牛从售楼部了解到，项目或分为三期开发，由14栋高层住宅和商业公共配套组成。

其中一期首推1-4、8、10栋，共1050套。其中1、4、8栋各有含有2个单元，8栋居于小区中央位置，位置*，可南北观社区人工湖。

二期和三期，推盘暂量暂不得而知，应该会配合社区会所和恒大影院相继推出，其中10-14栋高层住宅，可西北向俯瞰大亚湾儿童公园，且相对静谧，在购房中或是不错的选择。

具体经济指数

项目规划共有2628户，绿化率约33.6%，住宅容积率为3.0，车位配比1:1（车位2821个）。

占地面积约为9.4万㎡，总建筑面积为37.4万㎡，其中计容积率建筑面积上，底层商业街约为1.2万㎡，恒大影城约为0.9万㎡、会所（国际标准室内恒温游泳池、健身大厅、儿童活动中心、茶艺室、红酒吧、棋牌室、篮球场等）约为0.3万㎡、9班国际双语幼儿园约为0.3万㎡。


（来源安居客）

目前项目已开放展示中心，预计开放样板间，首批产品均价或在1.4万/㎡，毛坯交房。

不利因素分析

1、19栋规划有一个小型的垃圾转运站，在夏季或引发恶臭，选购时可留意一下。

2、近在*的高压线，这一直是龙海二路上所以楼盘都存在的问题，其中临街1-4栋低楼层部分正对高压线。

综合点评

①优势

1、项目紧邻大亚湾儿童公园，山体绿色景观丰富，自然环境优越，享有低密度社区氛围。

2、项目自带恒大影院、风情商业街和私人会所，距离万达商圈较近，商业配套较为便利。

3、项目地处西区北部，属于集中大亚湾开发区域，且沿龙海二路、龙山路去到坪山、惠阳交通较为便捷。

②劣势

1、项目沿龙海二路有高压线，对部分单位实业景观有一定影响。

2、目前惠州市场虽又降温，但银行贷款利率依然上浮30-40%，购置成本较高。

A2户型 95㎡ 3房2厅2卫
1、整体动静分区，常规小三房格局；
2、边套户型，客厅、两房朝南，采光较好；
3、客厅开间3.6米，餐厅部分进深不足，就餐区略显紧促；
4、户型实用率中规中矩，95平三房都带有飘窗。

A3户型  建面121㎡4房2厅2卫
1、整体动静分区，四房格局；
2、南北通透，4米宽阔阳台，采光较佳；
3、厨房空间较足，带有一个小型的生活阳台；
4、客厅朝南，主卧朝北，冬季采光或不足；
5、入户即餐厅，功能分布略显局促。

A4户型 建面128㎡4房2厅2卫
1、整体动静分区，大四房格局；
2、南北通透，空间对流，采光较佳；
3、客厅餐厅分区，厨房空间较好，带有超大生活阳台
4、常规四房格局，128平房间都带有飘窗。

B2户型  建面96㎡3房2厅2卫
1、常规三房户型，朝南格局；
2、主卧空间尚可，带独立卫生间；
3、两个房间和客厅朝南，次房朝西，采光相对不错；
4、厨房空间尚可，带独立生活阳台。

B3户型 建面105㎡3房2厅2卫
1、常规三房户型，相对B2户型，餐厅显得更宽阔；
2、两个房间和客厅朝南，采光较佳；
3、居于小区8、9栋中间位置，花园景观性好；
4、户型为B2升级版，105平三房，中规中矩。

B4户型 建面114㎡ 3房2厅2卫
1、大三房格局，主卧空间较足；
2、三个房间和客厅均朝向，朝向良好；
3、餐厅空间略显局促，进深或采光不足；
4、全南户型，在通透性上或较差。

项目此次备案#14栋新品，14栋分为两个单元，32层高，2-32层为住宅。

14栋每层4户，共244套住宅；户型为84/86/94/95㎡，价格区间为1.3-1.48万/㎡。

单价*的房源在17-18层（每户价格一样），单价*的房源在2-3层（2层只有1单元）。

更新*：2019-09-17

此次项目备案#11、13栋新品。

11栋32层，每层4户；户型为84/86㎡，价格区间为1.3-1.48万/㎡。

13栋32层，分为两个单元，每层4户；户型为94/95㎡，价格区间为1.3-1.48万/㎡。

两栋单价*的房源在17-18层，单价*的房源在2层。

更新*：2019-05-31

此次项目备案第12栋新品；12栋分为2个单元29层高。户型为84/85㎡，价格区间为1.28-1.5万/㎡。

84㎡户型在12栋1、2单元的1、4号房，价格区间为1.28-1.42万/㎡。单价*的房源在18层2单元1号房，单价*的房源在2层2单元4号房。

85㎡户型在12栋1、2单元的2、3号房，价格区间为1.37-1.5万/㎡。单价*的房源在18层2单元2号房，单价*的房源在2层1单元3号房。

更新*：2019-05-03

此次备案的为项目5栋，5栋分为两个单元32层高共备案243套住宅房源，户型为84/86㎡，价格区间为1.26-1.4万/㎡。

84㎡户型在5栋1、2单元的1、4号房（2-6层2单元没有3、4号房，仅有一户84㎡在5号房），价格区间为1.26-1.38万/㎡。单价*的房源在17-18层1单元1号房，单价*的房源在2层2单元5号房。

86㎡户型在5栋1、2单元的2、3号房，价格区间为1.3-1.4万/㎡。单价*的房源在17-18层2单元2号房，单价*的房源在2层2单元2号房。

更新*：2019-03-01

此次备案1栋分为2个单元32层高，共248套房源，共2个户型，面积均为96㎡。A户型位于1、2单元的1、4号房，B户型位于1、2的2、3号房，B户型总体价格略高于A户型。

备案价格区间为1.25-1.44万/㎡。其中A户型共124套，价格区间为1.25-1.38万；B户型共124套，价格区间为1.3-1.44万/㎡。单价*的房源在17-18层，单价*的房源在2层。

更新*：2019-01-25

此次备案一期3栋产品，32层高，每层3户，共90套住宅房源。3栋户型为108㎡、130㎡和132㎡，价格区间为1.28-1.40万元/㎡，总体均价13485.69元/㎡。

更新*：2019-01-07

此次备案一期2栋产品，32层高，每层3户，共93套住宅房源。2栋户型为108㎡、130㎡和132㎡，价格区间为1.28-1.40万元/㎡，总体均价13486.26元/㎡。

更新*：2018-09-28

此次备案一期4、8栋产品；4、8栋均为两个单元32层高。4栋户型为95/96㎡，价格区间为1.21-1.39万/㎡；8栋户型为105/121㎡，价格区间为1.29-1.45万/㎡

总结

（1）4、8两栋，单价*的房源在17-18层；

（2）8栋房源的整体价格高于4栋。