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2018年09月18日更新

丰谷天玺备案名:丰谷天玺

参考均价:待定
大型社区
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:2444车位数:2228
开发商:惠州市大亚湾丰谷房地产有限公司

项目地址:大亚湾西区龙山一路与龙盛五路交汇处地图查看

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项目最新动态

2018-09-18

暂无项目动态

牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2018-09-18

项目是由惠州市大亚湾丰谷开发房地产有限公司进行开发建设,公司于2011年成立,由大亚湾鑫浩房地产开发有限公司控股,而惠州秋谷实业集团有限公司则对大亚湾鑫浩房地产开发有限公司绝对控股,也就是说丰谷地产其实是秋谷实业集团的子公司。

 

惠州市秋谷实业集团有限公司坐落于大亚湾西区龙山七路秋谷阳光园,2006年成立,公司目前在惠阳大亚湾区域开发的房地产项目有西街苑、秋谷阳光园、秋谷康城、秋谷月半弯、秋谷南迪苑等,精耕惠州,开放及储备项目颇为丰富,取得了惠阳及大亚湾一定的市场占有率。

 

更新时间:2018-09-18

区位概况

①项目整体区位及交通


项目位于大亚湾坪山河西部片区,龙盛五路与龙山一路的交汇处,距离深惠交界处不远,对面即为敏华工业园,附近有龙光城、荣佳国韵和德洲春天园等成熟项目,占地面积约8.1万㎡,总建面约34.3万㎡,规划住宅、商业、写字楼和幼儿园等业态。

 

【自驾】目前可通过沈海高速到达项目附近,在“坑梓”出口位置下高速,再行驶一段就可达目的地。后期南坪三期如能接驳龙山一路南延段,将会带来自驾便利。

【地铁】项目附近暂无地铁规划,坪山在建的地铁14号线和16号线都距离稍远,轨道交通出行略显不便。

【公交】附近有公交站点“敏华厂站”,可以通往惠阳及深圳部分区域,公共交通出行较为便利。

 

目前,经过“敏华厂”站的有多条公交线路,317线、336线及深圳M325线,可以去到惠阳海关、惠州南站和坪山天虹商场等区域,在此居住,坪山上班的通勤难度不大。

 

②大亚湾坪山河西部片区的发展

大亚湾坪山河西部片区与坪山一路之隔,传说中的“真”临深区域,这块区域在这一波地产行情中一直处在惠湾临深房价制高点,这里的业主大多数以深圳外溢的刚需或投资客群为主,惠州本地人较少在这边置业,这块区域正在从一个无人问津的偏远地带逐步转变为深圳的“后花园”。

对于这块区域,相信关注老牛的粉丝们都不陌生,之前已经写过区域内的几个项目的楼评:龙光城、大中华幸福城、荣佳国韵……

 

区域内的龙光城、锦绣壹号、荣佳国韵、德洲城等项目已被不少深圳人耳熟能详,这块区域的住宅用地其实已经基本被这些地产商填满,只留下少部分待开发用地、农地以及大量的工业用地。随着这些热点楼盘的逐步入伙,片区的人流和车流越来越多,居住氛围也越来越浓厚。

 

一路之隔的坪山区,近些年的变化也较为明显,各项配套逐步跟上,规划了萨米国际医疗中心、深圳技术大学和动漫城等重大项目,也开始逐渐有一些商品房项目入市,比如奥园翡翠东湾。另外,人才安居集团及中海等机构也在深惠交界处拿了地,待开发完毕,这一带的环境和配套将有明显改善。

 

东进战略提出以来,东部基建快马加鞭,随着交通改善和配套升级,整个区域经济发展和居住体验也会有较为明显的飞跃,坪山的快速发展将首先带动坪山河西部片区的发展。

区域发展,交通先行,深圳市交通运输委员会发布了“十三五”期间的交通基建规划,落实城市东进战略,加快推进东部重大交通基础设施建设,打通由罗湖、盐田向龙岗、坪山、大鹏的交通战略通道,支撑城市空间向东部地区拓展。推进东部过境高速、坪盐通道、南坪快速三期、坪西路快速化、鹏坝通道、葵涌环城西路等工程建设。加快盐龙大道、龙坪盐通道、丹平快速二期、绿梓大道北延等项目开工建设。积极推进银龙大道、外环高速(坪山—葵涌段)、南坪快速路(南通道)、深汕高速扩建、深惠高速扩建、机荷高速扩建等前期研究工作,适时启动建设。


(图片来源于深圳市政府在线)

 

坪盐通道,预计通车后1小时到市中心:坪盐通道工程范围跨越坪山、盐田两区,北起坪山新区现状锦龙大道-坪山大道交叉路口北侧、坪山河南岸,南至盐田区盐坝高速、规划盐港东立交,路线全长约11.64公里。双向6车道,限速80公里每小时,设计标准为城市快速路。预计坪盐通道通车后,从坪山驾车10 分钟到盐田,30 分钟到罗湖,1 小时就能到市中心。

东部过境高速,免费通行:东部过境高速公路起于规划中的莲塘口岸,向南通过口岸与香港东部通道相衔接,并通过市政连接线和北环快速路、爱国路相连接,向北经罗湖、龙岗、坪山,终于深汕、惠盐高速公路的金钱坳立交,全长约32.4公里。该项目已调整为免费通行的城市快速路。

南坪快速三期,预计年底通车:南坪快速三期道路西起水官高速公路横坪立交,东至聚龙路(规划外环高速公路田头立交),全长约22.2km。主要连接坪山、龙岗、龙华、福田、南山、宝安和前海等主要功能组团,大大缓解红棉路、龙岗大道、坪山大道等主要道路的交通压力。

 

 

项目配套详解

①商业配套


项目自带0.6万㎡商业配套,附近还有荣佳国韵5.7万㎡商业街和商业体,以及龙光城商业中心及部分街铺已经运作成熟,满足日常购物需求问题不大。

 

距离项目不远处的龙光城的大型购物中心已经开业运营中,总体量达到10万㎡,引进了博纳影院、沃尔玛、麦当劳等大家耳熟能详的品牌。

 

②教育配套

项目内部规划一所18班幼儿园,荣佳国韵旁边有一所小学建设中,拟引进北大新世纪品牌来进行管理。附近还有樟浦小学、大亚湾第三中学、华中师范大学附属惠州大亚湾小学和晶晶幼儿园等教育资源。

 

按照2018年大亚湾西区街道公办小学的学区划分图可以看出,丰谷天玺和龙光城在“华师大二小”的学区范围内,而荣佳国韵则在宣平小学的学区范围内,未来荣佳社区内的小学建设完成投入使用后,这一块的学区范围可能会有调整的可能。


(学区地图)

 

坪山河西部片区几个小学所对口的招生范围。

 

另外,随着优质民办学校不断增多,大亚湾居民在教育上又多了不少选择。为了应对大亚湾教育资源紧张,并且为大批选择自住的深圳购房者提供更优质的教育资源,大亚湾政府大力发展、引进了众多优质的民办优质学校,并且数量在逐年增加。今年新增加了北大培文惠州实验学校将于秋季开学,此外还有北师大卓越实验学校、广外附设大亚湾外国语学校、极大的丰富大亚湾的优质民办教育资源,也为异地置业购房者提供更多选择。

 

③文娱配套

与项目咫尺之隔的文娱配套较少,不如惠阳区政府附近的楼盘,但放眼到整个大亚湾区域有着得天独厚的山海资源优势,休闲资源也较为丰富,比如板樟岭森林公园、聚龙山公园和红树林湿地公园等,另外,已经建成待开放的儿童公园也是非常重量级的项目,规划中的万达旅游城也令人期待。

 

儿童公园位于西区塘尾,东靠龙山七路,龙山六路从中穿过,北临龙海二路,南距石化大道5公里。以集野外拓展、健身娱乐、科普教育、游船观光、植物采摘等功能于一体,以亲子游乐为主的综合性公园,结合地形,分为东侧、西侧,并分为8个功能区块,总面积约38.15公顷。规模宏大,对大亚湾居民来说算是非常大的一个利好,届时,不光是附近居民,还会吸引不少深圳惠州其他区域的人前去游玩。

根据功能使用和地域划分,儿童公园共分为8个功能区块:东湖景区、彩虹水世界、欢乐游乐场、西湖景区、少年活动中心、主题农趣园、奇趣蘑菇山、七彩森林。

 

④医疗资源

周边医疗资源主要以社康为主,比如距离项目较近的龙光城内的社区卫生站,可共享深圳坪山区和大亚湾其他区域的医疗资源配套。

 

大亚湾有一个重量级的医疗资源的配套——中大惠亚医院,一期已经投入使用。是经广东省卫生厅批准纳入惠州市卫生区域规划、由大亚湾区政府全资兴建、按“三级甲等”标准建设,中山大学附属第一医院负责全权经营管理的一所集医疗、教学、科研为一体的公立非营利性综合医院。

 

更新时间:2018-09-18

地块信息

根据惠湾地区的土地交易公告,惠州大亚湾丰谷房地产开发有限公司于2013年12月竞得大亚湾西区樟浦地段的一块地,土地总面积约9万㎡,成交价1.3亿元,折合地面价约为每平米1435元。

经过几年的筹备,最终“丰谷天玺花园”项目应运而生,按照目前大亚湾区域的房价水平,预计项目的收益将颇丰。

 

项目今年发布了前期物业服务项目的招标公告,说明开放营销中心的前期准备工作正在稳步推进当中,根据公告中的数据,项目总占地面积约8.1万㎡,总建面约35.3万㎡,容积率3.28,绿地率30%,但公告中也说明,以上数据可能存在误差,仅供参考,最终将以工程竣工验收备案表中数据为准。

 

 

项目整体规划

项目位于临深片区坪山兰竹东路向东1公里处,龙盛五路与龙山一路的交汇处,占地面积约8.1万㎡,建筑面积约34.3万㎡,容积率3.28,绿化率30%,规划14栋建筑,其中涵盖12栋住宅、1栋幼儿园、1栋写字楼(含酒店)。

 

项目采用点式布局,小区配备了健身房、幼儿园、游泳池、绿色跑道、老人活动区等,楼下是商业街。

 

现一期(1/2栋)主体工程和营销中心建设中,主推建面约73-133平2-4房住宅产品,据现场工作人员反馈,营销中心有可能在十一假期后开放。

 

项目其他地块正在土地整备当中,入市时间待定,首推的1/2栋基本处于地块的中间位置,属于较好的位置,能够免去马路噪音等干扰性因素。

 

不利因素分析

根据项目附近的法定图则,周边主要受3个方面的不利因素影响:

项目东北面有一个变电站,可能会对临近的单位产生视觉方面的影响;

项目东面有龙山一路这条干道,临近单位会有一定车流噪音;

项目东南面有一个加油站,但由于加油站北面主要是荣佳国韵的地块,因此对本项目的影响应该比较有限。

 

 

综合评价

①优势


1、项目地处坪山河西,与深圳地界相距不远,属于临深一线区域,近几年随着几个楼盘入伙,区域的人气渐渐旺起来,来往的车辆也逐渐增多,生活圈逐步形成。

2、项目与超级大盘龙光城距离不远,可以共享其不少公共配套,比如10万㎡商业中心、2.7公里休闲跑道、泳池等。

3、社区内配套幼儿园,后期读幼儿园较为安全、便利;小学目前划分在华师大二小,距离项目1公里多,稍显不便。

4、户型设计整体较为实用,中规中矩。

 

②劣势

1、项目东北面有一个变电站,可能会给临近单位带来一定视觉方面的影响。

2、临路户型会有主干道噪音影响,南面的加油站有一定影响,但并不严重,毕竟有荣佳国韵隔了一层。

 

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