碧桂园太东天樾湾

开发商简介
 
碧桂园集团成立于1992年，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内知名的综合性房地产开发企业，2007年在香港联交所主板上市，2017年实现合同销售额人民币约5508亿元， 2018年6月福布斯全球上市企业200强，中国房地产企业前三强。碧桂园累计已在国内超过700个城镇打造超过2000个项目，服务超过300万业主。
 
据老牛不完全统计，碧桂园只在惠州就有约30余个项目布局，惠湾开发的项目主要有碧桂园太东天樾湾、碧桂园十里银滩、碧桂园翡翠山、碧桂园深荟城、碧桂园润杨溪谷、碧桂园太东公园上城、碧桂园森林湖、碧桂园湖光山色、碧桂园山河城等等。
 
（营销中心实景）

 

项目的另一个合作开发商，为惠州太东集团。该企业始创于1992年2月，是大亚湾区成立较早、规模较大的民营企业之一。通过20多年发展，目前太东集团产业涉及地产、建材、资源、供应链、金融、投资六大领域，拥有全资、控股、参股企业40多家，其中地产开发公司致力于发展为服务惠湾地区大型的城市运营商，形成立足惠州，布局北京、广州、深圳和港澳地区多地联网协同发展的产业格局。太东地产在惠湾地区除了与碧桂园合作开发了多个项目之外，还独立开发了太东时尚岛、太东明月湾、太东天地花园、太东高地、太东棕榈泉、太东财富广场等住宅及商业项目。

 

 区位概况
 
①项目整体区位及交通
 
碧桂园太东天樾湾位于惠州市大亚湾中心区北区，中兴南路与中兴六路交汇处，南部为大亚湾常住人口最多的澳头，也是距离深圳东部最近的临海区域。西侧为大亚湾西区和深圳坪山方向，东临惠州港，北部靠近惠阳淡水城区。
 

 

在区位交通图中可以看到，项目周边覆盖有惠深沿海、惠大、沈海三条高速路。大亚湾的市政道路交通由龙海一路、龙海二路、石化大道、龙海三路和大亚湾大道等构成了纵横交错的路网，在与坪山、惠阳对接的交通方面很有优势。

【自驾】从深圳自驾可选择惠深沿海高速，在澳头出口下高速，沿石化大道东行转中兴中路-中兴南路抵达项目较为便利；或选择沈海高速在淡水出口下高速，沿人民路南行接大亚湾大道，转石化大道-中兴中路-中兴南路抵达。

【轨道交通】距离项目最近的轨道交通为厦深高铁惠州南站，实际行车距离约为12公里，行车*约20*。规划中的14号线惠州段站点距离都较远，附近暂无地铁规划。

【公交】项目周边设有深惠2线、大亚湾266路、209路、316路、299路、188路、201路等多条公交线路，可通往深圳坪山、惠州南站、大亚湾澳头、惠阳淡水城区等地。
 

 

②区位发展
 
项目位于大亚湾行政区域的最中心位置—中心北区，是大亚湾区行政、经济、文化及商业综合性区级中心和多元化现代服务业聚集区。这个片区位于中心中区（澳头）的北部，东临疏港大道，南至大亚湾大道，西北紧靠沿海高速，规划面积18.22平方公里。

根据《惠州大亚湾中心北区控制性详细规划（2009-2020）》，该片区将构建融现代城市风貌于自然生态之中的“旖旎湾区城市”，将中心区北区打造成“新城之核、魅力之都、服务之城、生态之园、宜居之地”，即大亚湾的行政中心区、商业中心区、多元生产服务集聚地、山水交融的花园城市和国际化生态生活社区。
 

 

从大亚湾中心区北区控规图中可以看到，该片区主要以居住、商业、行政、文体教育、绿地用地为主，工业用地占比很少，这也奠定了片区以行政、商务、生态、居住为主的城市发展方向。根据控规图城市建设用地比例，居住用地占32.89%，道路与交通设施用地占22.91%，绿地与广场用地占27.50%，工业用地仅占1.79%。
 
天樾湾项目是区域内两块占地最大的居住用地之一，距项目最近的两处公园用地为红树林城市湿地公园和虎头山公园。此外紧邻项目西侧还有三块教育科研用地（小学、初中、高中），其中公立小学已在建设当中，预计将于年底交付使用。
 

 

项目配套详解
 
①商业配套
 
大亚湾中心区北区的商业及生活配套，主要依靠于住宅社区的街铺、小型商超组成。生活配套可就近到生活氛围浓厚的澳头老城区，沃尔玛商超、华润万家、海鲜市场和遍布街道的大小商铺等可满足日常生活所需。

年内计划开业的灿邦新天地，是距离项目西北侧最近的大型商业购物广场，大亚湾西区方向有万达广场和翡翠山商业，北侧惠阳方向距离较近的有星河CocoGarden商业和惠阳天虹商场。
 

 

②文娱配套
 
大亚湾中心区坐拥百亿级市政休闲配套，有丰富的自然山水景观休闲资源。项目周边最重要的休闲配套资源为国家4A级旅游景区红树林城市湿地公园以及淡澳河景观资源。
 
此外，周边还有虎头山公园、惠民广场、体育公园等政府重点打造的市政休闲配套。南侧的澳头片区有滨海公园和南蛇岭公园，组成了较为立体丰富的文化娱乐休闲体系。小桂湾、霞涌黄金海岸等热门旅游景点，距离项目也只需要三十*左右*。
 

 

天樾湾项目之所以称之为生态配套大盘，因其南侧不仅依托于淡澳河景观资源规划打造，西侧还坐拥大亚湾*国家4A级景区——红树林城市湿地公园。
 
红树林城市湿地公园是大亚湾区政府重点打造的市政配套工程，规划总用地面积约176公顷，主要为岭南典型的湿地特点，以河口红树林湿地为景观特色，是生态保护、科普教育、休闲游览为主要功能的城市湿地公园。沿淡澳河两侧规划有自行车绿道、人行步道以及多处景观点，与项目南侧相衔接，无疑成为了天越湾项目最重磅休闲景观配套资源。
 

 

③教育配套
 
目前大亚湾实行十二年义务教育，教育配套方面，距离项目较近的育英学校、黄鱼涌小学、光亚学校等，比较成熟和优质的教育资源，集中在南侧的澳头片区，如澳头*小学、澳头实验学校、大亚湾一中均为片区优质教育资源。

此外，位于项目四期的公立小学（24班）和幼儿园（18班）均已在建，预计年底交付使用。
 

 

④医疗配套
 
医疗配套方面，最重要的资源就是项目北侧的中山大学附属惠亚医院，这也是大亚湾*一所三甲医院。此外，周边还有澳头片区的大亚湾开发区医院、以及黄鱼涌村社区配套的黄鱼涌卫生站等医疗配套。
 

 

综合点评
 
优势：项目所在片区为大亚湾的行政中心区，大亚湾区行政机构聚集地，也是未来规划中成熟完善的商务中心区、宜居生活大社区，周边工业配套很少。周边覆盖有多条区域内主干道路，往来大亚湾西区、坪山、惠阳等地便利。靠近沿海高速澳头出入口和惠大高速（大亚湾口），可直通深圳各区及惠城区。

中心区是大亚湾区市政配套最丰富的区域，项目周边有国家4A级红树林城市湿地公园、淡澳河景观、虎头山公园、惠民广场、体育公园、滨海公园和南蛇岭公园等重磅市政休闲配套和自然景观资源，生态环境优良，未来入住可享受区域内成熟文娱休闲配套，适宜改善型休闲度假居住。<b></b>

项目自身体量较大，规划配套较齐全，目前已开发至三期，一二期临街商铺和社区超市已有部分在运营当中，今年教育、生活、休闲等配套将逐步完善和落地，成熟度越来越高。特别是四期的公立小学开学后，将改善中心北区缺乏优质教育资源的现状。

劣势：整个大亚湾中心区北区缺乏大型商业配套，距离最近的大型商业为澳头的沃尔玛商场，预计灿邦新天地商业运营后片区商业氛围将得到改善。

该片区距离深圳地铁14号线惠州段及惠州1号线等近期轨道交通规划站点较远，周边暂无直接的轨道交通利好。
 
目前中心北区在售新盘较多，整体入住率偏低。且项目一二期高层交楼*不长，社区人气不足。三期高层在售大户型居多，置业总价略高，更符合改善型置业需求。

 

 

项目整体规划
 
碧桂园太东天樾湾占地约31万㎡，总建筑面积约101万㎡，共分五期开发。西侧紧邻红树林城市湿地公园，南侧依托淡澳河景观资源规划打造，社区内涵盖2.5万㎡湿地风情商业街、幼儿园、公立小学、社区交通中心、双泳池双跑道等配套设施，是区域内体量最大的生态配套大盘。
 

 

（园林实景）
 

 

项目动态
 
自2017年6月入市以来，现开发程度过半，一二期高层已交楼，现三期高层在售。今年将是各项配套逐步落地的一年，目前位于四期的公立小学（24班）和幼儿园（18班）均已在建，预计年底交付使用。
 

 

在售情况：三期高层于2018年8月起发售，共17栋高层已全部备案。现47、49、52栋在售，主力户型为90-140㎡3-4房，均价约1.29万/㎡（带装修）。
 

 

户型分析
  
128㎡四房两厅两卫：
该户型整体为略紧凑型四房，空间布局较合理。南北通透双阳台设计，4.2米开间，客餐厅竖厅设置，景观阳台朝北。主卧为套间，3.6米开间可分隔衣帽间使用，配独立卫生间私密性强；主次卧均为南向全景飘窗，通风采光佳；入户玄关预留鞋柜空间；厨房采用U型空间设计，实用性强。
 

 

140㎡四房两厅两卫：

舒适型四房，户型方正敞亮，南北通透双阳台设计，客餐厅呈竖厅设置，4.5米开间南向客厅；主卧为套间，3.7米开间宽敞舒适，可分隔衣帽间使用，配独立卫生间私密性强；主次卧和书房均为南向全景飘窗，通风、采光佳；厨房采用U型空间设计，实用性强。该户型整体格局有序，动静分区合理。
 

 

此次项目备案44栋、45栋、46栋和47栋，每栋均为32层，两梯四户。此次备案共522套房源，其中商铺共34套，住宅共488套，每栋住宅均为122套；户型为91/109/128㎡3房至4房，价格区间位1.2-1.34万元/㎡。此次备案住宅总体均价1.29万元/㎡。

 

以下为各楼栋详细价格信息：

 

44栋共128套可售房源；其中商铺6套，均价3万元/㎡；住宅122套，总体均价1.28万元/㎡。

 

01号房和02号房的户型相同，建面约为92㎡，户型为3房2厅1卫，共62套房源，价格区间为12732-13475元/㎡，房号均价分别为13272元/㎡和13228元/㎡。单价*的房源都在2层，单价*的房源都在26层，其中，2602号房的备案单价为13475.93元/㎡，也是此次备案44栋单价*的房源。

 

03号房的户型建面约为110㎡，户型为3房2厅2卫，共30套房源，价格区间为12195-12795元/㎡，房号均价为12608元/㎡。单价*的房源在3层，单价*的房源在26层。

 

04号房的户型建面约为128㎡，户型为4房2厅2卫，共30套房源，价格区间为11990-12590元/㎡，房号均价为12403元/㎡。单价*的房源在3层，单价*的房源在26层，其中，304号房的备案单价为11990.86元/㎡，也是此次备案44栋单价*的房源。

 

以下为44栋各房号价格表。

 

 

45栋共130套可售房源；其中商铺8套，均价3万元/㎡；住宅122套，总体均价1.3万元/㎡。

 

01号房和02号房的户型相同，建面约为92㎡，户型为3房2厅1卫，共62套房源，价格区间为12729-13473元/㎡，房号均价分别为13225元/㎡和13270元/㎡。单价*的房源都在2层，单价*的房源都在26层，其中，2602号房的备案单价为13473.8元/㎡，也是此次备案45栋单价*的房源。

 

03号房的户型建面约为110㎡，户型为3房2厅2卫，共30套房源，价格区间为12409-13009元/㎡，房号均价为12822元/㎡。单价*的房源在3层，单价*的房源在26层。

 

04号房的户型建面约为128㎡，户型为4房2厅2卫，共30套房源，价格区间为12386-12986元/㎡，房号均价为12799元/㎡。单价*的房源在3层，单价*的房源在26层，其中，304号房的备案单价为12386.58元/㎡，也是此次备案45栋单价*的房源。

 

以下为45栋各房号价格表。

 

 

46栋共130套可售房源；其中商铺8套，均价3万元/㎡；住宅122套，总体均价1.3万元/㎡。

 

01号房和02号房的户型相同，建面约为92㎡，户型为3房2厅1卫，共62套房源，价格区间为12750-13490元/㎡，房号均价分别为13287元/㎡和13246元/㎡。单价*的房源都在2层，单价*的房源都在26层，其中，2601号房的备案单价为13490.8元/㎡，也是此次备案46栋单价*的房源。

 

03号房的户型建面约为110㎡，户型为3房2厅2卫，共30套房源，价格区间为12546-13146元/㎡，房号均价为12959元/㎡。单价*的房源在3层，单价*的房源在26层。

 

04号房的户型建面约为128㎡，户型为4房2厅2卫，共30套房源，价格区间为12409-13009元/㎡，房号均价为12822元/㎡。单价*的房源在3层，单价*的房源在26层，其中，304号房的备案单价为12409.15元/㎡，也是此次备案46栋单价*的房源。

 

以下为46栋各房号价格表。

 

 

47栋共134套可售房源；其中商铺12套，均价3万元/㎡；住宅122套，总体均价1.27万元/㎡。

 

01号房和02号房的户型相同，建面约为92㎡，户型为3房2厅1卫，共62套房源，价格区间为12702-13446元/㎡，房号均价分别为13242元/㎡和13119元/㎡。单价*的房源都在2层，单价*的房源都在26层，其中，2601号房的备案单价为13446.18元/㎡，也是此次备案47栋单价*的房源。

 

03号房的户型建面约为110㎡，户型为3房2厅2卫，共30套房源，价格区间为12751-13146元/㎡，房号均价为12564元/㎡。单价*的房源在3层，单价*的房源在26层。

 

04号房的户型建面约为128㎡，户型为4房2厅2卫，共30套房源，价格区间为11903-12503元/㎡，房号均价为12316元/㎡。单价*的房源在3层，单价*的房源在26层，其中，304号房的备案单价为11903.46元/㎡，也是此次备案47栋单价*的房源。

 

以下为47栋各房号价格表。

 

 （数据来源于大亚湾区房管局，可点击查看；户型图资料来源于项目公布之信息，仅供参考）

 

 

更新*：2017-11-21

 

此次项目备案29栋和30栋，29栋每层4户34层高共134套房源；户型为106/140㎡，价格区间位1.22-1.33万/㎡。30栋每层4户34层高共134套房源；户型为106/140㎡，价格区间为1.23-1.33万/㎡。

 

 

总结

　　（1）29栋和30栋中单价*的房源在25层，单价*的房源在1层。

　　（2）106㎡的单价高于140㎡，29栋房源的价格略低于30栋。

 

 

 

 

更新*：2017-11-17

此次备案33-36栋，共计515套房源，其中商铺共27套，其余488套为住宅。户型为91/110/128㎡，价格区间为1.18-1.29万/㎡。

 

 

总结

　　（1）33-36栋中单价*的房源在31层；

　　（2）33-36栋中，33、34栋的价格略高于35、36栋；

　　（3）3个户型中，91㎡户型价格*，110㎡户型价格*。

 

 

 

 

更新*：2017-09-30

 

项目此次备案8栋每层2户，共60套房源，价格区间为1.18-1.28万/㎡。8栋共30层，一层为127㎡，二层为162㎡，3-29层为175㎡，30层为183㎡。

 

 

 

总结

　　（1）此次备案的8栋均为大户型房源。

　　（2）主力户型为175㎡。

 

 

更新*：2017-08-11

 

此次项目备案3栋139套房源，9栋60套房源，共199套房源。除去3栋1层11套房源，其余房源价格区间为1.21-1.34万/㎡。其中3栋33层，每层4户，9栋30层，每层2户，1层为127㎡，2层为162㎡，3-29层为175㎡，30层为183㎡。

 

 

总结

 

　　（1）3栋的中125㎡价格低于106㎡；9栋中175㎡和183㎡价格略高。

　　（2）3栋和9栋中106㎡和125㎡户型套数最多。